Fiscalité de l’achat immobilier en cryptomonnaie

Qualification juridique des cryptomonnaies

Les cryptomonnaies, telles que le bitcoin ou l’ethereum, sont juridiquement qualifiées d’« actifs numériques » en droit français. Cette qualification est définie à l’article L. 54-10-1 du Code monétaire et financier, qui précise qu’un actif numérique est une « représentation numérique d’une valeur qui n’est pas émise ou garantie par une banque centrale ou par une autorité publique, qui n’est pas nécessairement attachée à une monnaie ayant cours légal et qui ne possède pas le statut juridique d’une monnaie, mais qui est acceptée par des personnes physiques ou morales comme un moyen d’échange et qui peut être transférée, stockée ou échangée électroniquement ».

Les cryptomonnaies ne sont donc pas reconnues comme une monnaie légale, mais comme des biens meubles incorporels selon la jurisprudence du Conseil d’État (CE, 26 avril 2018, n° 417809). Cette distinction a des conséquences fiscales importantes, notamment en matière de cession et d’imposition des plus-values.

Régime fiscal applicable aux plus-values de cession

Imposition des plus-values en cas d’achat immobilier

L’utilisation de cryptomonnaies pour acheter un bien immobilier est assimilée à une cession d’actifs numériques et entraîne l’imposition des plus-values selon l’article 150 VH bis du Code général des impôts (CGI). Pour plus d’information, consultez le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFIP : BOI-RPPM-PVBMC-30-30)

• Taux d’imposition : Les plus-values sont imposées à un taux forfaitaire de 12,8 %, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %, soit un total de 30 %.
• Option pour le barème progressif : Depuis le 1er janvier 2023, les contribuables peuvent opter pour une imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu, sous réserve d’une option expresse et irrévocable.
• Exonération : Les contribuables sont exonérés d’imposition si la somme des prix de cession, hors échanges en sursis d’imposition, n’excède pas 305 € sur l’année fiscale.

Calcul de la plus-value taxable

La plus-value brute est égale à : Prix de cession – (Prix d’acquisition × [Prix de cession / Valeur globale du portefeuille])

Obligations déclaratives et risques fiscaux

Déclaration des plus-values

Les contribuables doivent déclarer leurs plus-values sur le formulaire 2086, en précisant les transactions effectuées.

Déclaration des comptes d’actifs numériques à l’étranger

Si les cryptomonnaies sont détenues sur des plateformes étrangères, ces comptes doivent être déclarés à l’administration fiscale sous peine d’une amende de 750 € par compte non déclaré.

Particularités liées à l’achat immobilier en cryptomonnaies

Lors d’un achat immobilier en cryptomonnaies, la valeur des actifs est déterminée en fonction du cours au moment de la transaction. Cette valorisation est essentielle car elle influe directement sur plusieurs aspects fiscaux.

• Le calcul des droits de mutation : Les droits de mutation, dus lors de l’acquisition d’un bien immobilier, sont calculés sur la base du prix d’achat. Lorsque le paiement est effectué en cryptomonnaies, la valeur de ces dernières doit être convertie en euros au moment de la transaction. Toute fluctuation du cours peut influencer le montant des droits à payer.
• L’imposition des plus-values : Lorsqu’un acheteur utilise des cryptomonnaies pour acquérir un bien immobilier, l’administration fiscale considère cela comme une cession taxable des actifs numériques. La plus-value réalisée correspond à la différence entre le prix d’acquisition initial des cryptomonnaies et leur valeur en euros au moment de l’achat du bien immobilier. Cette imposition est soumise au régime des actifs numériques, soit un taux forfaitaire de 30 % ou une imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu selon l’option choisie par le contribuable.

L’utilisation de stable coins comme l’USDC, qui sont des cryptomonnaies adossées à des monnaies fiduciaires comme le dollar, peut permettre de limiter ce risque en évitant la volatilité inhérente aux cryptos traditionnelles et en assurant une valorisation stable lors de la transaction.

Conseils pour optimiser la fiscalité de vos transactions

Pour minimiser l’impact fiscal des transactions en cryptomonnaies, voici quelques recommandations :

• Anticiper l’imposition : Faire une estimation des gains imposables avant la transaction afin de mieux prévoir l’éventuelle charge fiscale.
• Envisager les donations en cryptomonnaies : La donation de cryptomonnaies est soumise aux droits de mutation à titre gratuit selon la valeur des actifs au moment du transfert. En anticipant correctement, il est possible de limiter l’imposition sur ces donations en fonction du barème applicable et des exonérations possibles. Les abattements fiscaux en vigueur permettent d’effectuer des donations en franchise d’impôt sous certaines conditions, notamment en fonction du lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire. Par ailleurs, l’achat d’un bien immobilier en famille via une SCI (Société Civile Immobilière) peut être une stratégie pertinente pour optimiser la transmission et bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse.
• Nous consulter : La fiscalité des cryptomonnaies évolue rapidement et peut présenter des spécificités selon votre situation (résident, non-résident). Nous pouvons vous conseiller sur la meilleure approche pour optimiser votre transaction et éviter des erreurs coûteuses.

 

Conclusion

L’achat immobilier en cryptomonnaies offre des opportunités, mais présente aussi certaines contraintes fiscales. Il est crucial de bien comprendre les obligations fiscales, de déclarer ses transactions et d’anticiper les conséquences pour éviter de mauvaises surprises.

Pour toute question ou optimisation fiscale, n’hésitez pas à nous consulter.

 

Pour en savoir plus : 

• Frais de notaire et cryptomonnaie : comment ça fonctionne ?
• Comment acheter un bien immobilier en crypto-monnaie ?
• MiCA : le règlement des marchés de crypto actifs
• Crypto et immobilier de luxe : l’avenir des transactions

Mise en ligne
15 février 2025

Rédacteurs
Maître Elias BOURRAN, Avocat au Barreau de Paris et Docteur en droit
Maître Gil LÉNOARD, Notaire inscrit à la Chambre des Notaires de Paris depuis plus de 20 ans

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