Clause d'indexation : tout savoir en 5 min

Clause d’indexation : formalités et procédure

Qu’est-ce que la clause d’indexation ? Si le bailleur et le preneur peuvent librement fixer le montant du loyer du bail commercial lors de la conclusion du contrat, il n’en est pas de même pour sa révision qui est encadrée par la loi.

Il est prévu que, tous les 3 ans, le loyer d’un bail commercial puisse faire l’objet d’une révision à la demande de l’une des parties, en fonction de l’évolution d’un indice fixé par le contrat.

À côté de cette révision triennale, le propriétaire et locataire peuvent prévoir une révision automatique du loyer via une clause d’indexation, qui permet que celui-ci soit modifié selon une périodicité et la variation de l’indice choisi par les parties, sans qu’il soit nécessaire d’en faire la demande.

Cependant, ces dernières années, de nombreuses décisions de justice ont été rendues sur la validité de ces clauses contenues dans un bail commercial.

Avocats en droit des affaires, nous pouvons vous accompagner dans vos démarches.

CONTACTER UN AVOCAT

SOMMAIRE :

Qu’est-ce qu’une clause d’indexation ?

Elle peut être définie comme une clause de contrat qui prévoit qu’un de ses éléments (prix, pension) change en fonction de l’évolution d’une autre donnée (indicateur économique), on parle en général de clause d’indexation des prix.

Ces clauses rédigées dans les contrats d’achat ou de vente internationale visent à prévoir contractuellement les modalités de partage du risque de change de transaction entre l’acheteur et le vendeur, dans l’hypothèse où une variation du cours de change de la devise choisie par les parties interviendrait.

Il n’existe pas de clause d’indexation que l’on pourrait qualifier de « type ». De manière non exhaustive, voici certaines modalités selon lesquelles peuvent être formulées ces clauses. Par exemple :

Clause d’adaptation des prix proportionnelle aux fluctuations des cours de change
Clause d’indexation « tunnel »
Clause d’indexation sur une devise ou un panier de devises
Clause de risque partagé
Clause multi-devise
Clause d’option de devises

La clause d’indexation dans un bail commercial

La clause d’indexation peut être insérée dans les dispositions d’un bail commercial. Elle prévoit la variation du montant du loyer, en fonction d’un indice expressément mentionné.

La clause d’indexation est également appelée clause d’échelle mobile. Elle est consacrée par l’article L145-39 du Code de commerce qui dispose que cette clause emporte une révision automatique du montant du loyer au cours du bail selon une périodicité convenue entre les parties.

Distinction entre la clause d’indexation et les autres clauses permettant la variation du loyer

Une confusion peut parfois s’opérer entre l’indexation conventionnelle et la révision triennale légale de l’article L. 145-38 du Code de commerce en raison de la périodicité de trois ans choisie par les parties ou la référence aux dispositions légales sans plus de précision.

Par ailleurs, il faut distinguer la clause d’indexation des outils juridiques suivants :

La clause d’actualisation : cette clause permet aux parties de convenir des modalités d’actualisation du loyer lorsque le bail a été signé à une date postérieure à sa prise d’effet ;
Le bail à paliers : ce type de bail permet de convenir, dès l’origine, de différents paliers quant au paiement du loyer pour une période déterminée ;
La clause de loyer variable : dans un bail commercial, peut être stipulé un loyer variable. Dans ce cas, les parties peuvent convenir que le montant du loyer sera déterminé en fonction du chiffre d’affaires du locataire par exemple.

Quels sont les critères de validité de la clause d’indexation ?

La validité de la clause d’indexation s’apprécie d’une part au regard du Code monétaire et financier et d’autre part au regard du Code de commerce.

La validité au regard du Code monétaire et financier

La clause d’indexation, pour sa validité, doit contenir :

L’indice : Un indice est un élément chiffré et objectif dont la variation dans le temps sert à faire évoluer, à la hausse ou à la baisse, le loyer. En vertu des dispositions de l’article L. 112-2, alinéas 1 et 2 du Code monétaire et financier, une clause d’indexation peut être fondée sur l’ICC ou l’ILAT, un indice en relation directe avec l’objet du bail ou avec l’activité d’une des parties ou encore le niveau général des prix.
L’adéquation entre la période de variation de l’indice et celle du loyer : La clause d’échelle mobile est régie par l’article L. 112-1, alinéa 2 du code monétaire et financier qui prescrit que la période de variation de l’indice ne puisse être supérieure à la période de variation du loyer.

La validité au regard du Code de commerce

Il y a une interdiction de toute variation indicielle pouvant entraîner une baisse du loyer ou sa fixation à un montant inférieur au prix initial.

Nullité de la clause d’indexation : quelles conséquences ?

Le constat de la nullité de la clause entraîne :

La restitution par le bailleur des loyers trop perçus sur une période de cinq ans en arrière compte tenu de la prescription quinquennale applicable en matière de loyers commerciaux.
La réévaluation du loyer à venir par le seul jeu de la révision légale prévue par l’article L.145-38 du Code de commerce soit tous les trois ans.

Mise en ligne : 12 février 2021

Rédacteur : Mounia CHENOT, diplômée d’un Master II Juriste d’affaire, à l’Université Paris V. Sous la direction de Maître Elias BOURRAN, Avocat au Barreau de Paris et Docteur en Droit.