Crypto et immobilier de luxe : l'avenir des transactions

L’immobilier de luxe et la cryptomonnaie : une alliance naturelle ?

L’immobilier haut de gamme et les cryptomonnaies partagent plusieurs caractéristiques fondamentales qui les rendent particulièrement compatibles.

Un moyen de paiement adapté aux acheteurs internationaux

Les grandes fortunes investissent souvent à l’international et doivent composer avec les contraintes bancaires traditionnelles. Grâce aux cryptomonnaies, il est possible d’effectuer des transactions instantanées, sans nécessiter d’intermédiaire bancaire, ce qui permet d’accélérer le processus d’achat.

L’essor du Bitcoin et son impact sur les investisseurs fortunés

Depuis 2021, le Bitcoin a permis à un nombre croissant d’investisseurs de rejoindre le cercle des millionnaires. Selon une étude de Kaiko Research relayée par Bloomberg en mars 2024, environ 1 500 nouveaux portefeuilles millionnaires se sont créés quotidiennement en 2024, un phénomène qui témoigne de l’accélération de la richesse numérique.

Ces nouveaux investisseurs, souvent jeunes et technophiles, recherchent des opportunités d’investissement alternatives, notamment dans l’immobilier de luxe, où la cryptomonnaie leur offre une voie d’accès rapide et sans entrave aux marchés internationaux.

Certaines grandes fortunes ayant investi dans les cryptomonnaies pour diversifier leur patrimoine cherchent également à les utiliser directement. Plutôt que de devoir convertir leurs actifs numériques en monnaie fiduciaire, les rapatrier sur un compte bancaire, puis effectuer un achat, elles privilégient les transactions en crypto pour contourner ces étapes, réduisant ainsi les délais et frais liés aux circuits financiers traditionnels.

Quels avantages pour les acheteurs fortunés ?

Certains acheteurs fortunés voient dans la cryptomonnaie un levier stratégique pour l’acquisition de biens immobiliers de luxe. Trois avantages principaux expliquent cet engouement :

Discrétion et confidentialité

Un des atouts majeurs des transactions en cryptomonnaie est la discrétion qu’elles procurent aux acheteurs. Certains investisseurs fortunés qui souhaitent diversifier leurs actifs sans que leurs transactions soient immédiatement visibles dans le système bancaire traditionnel trouvent dans la cryptomonnaie un moyen efficace d’opérer avec une meilleure confidentialité.

Rapidité et efficacité des transactions

Les acquisitions immobilières traditionnelles sont souvent freinées par des délais bancaires, allongeant significativement le processus. En utilisant la cryptomonnaie, l’acheteur peut accélérer considérablement la transaction.

Accès facilité aux marchés internationaux

L’essor des cryptomonnaies dans le secteur immobilier ne se limite pas aux transactions en stablecoins. Si ces derniers offrent une stabilité financière en contournant les fluctuations des taux de change, d’autres cryptomonnaies comme le Bitcoin et l’Ethereum sont également utilisées, bien qu’elles présentent une volatilité accrue. Cette flexibilité permet aux investisseurs d’accéder plus facilement aux marchés internationaux, sans avoir à convertir systématiquement leurs actifs en monnaie fiduciaire.

Ainsi, un acheteur basé à Dubaï ou à Hong Kong peut acquérir un bien immobilier en Europe ou aux États-Unis sans subir les contraintes des régulations bancaires locales ni les délais des transferts traditionnels. Bien que la volatilité des cryptos puisse impacter la valeur d’une transaction immobilière, une clause d’ajustement intégrée dans l’acte de vente peut fixer un mécanisme de recalcul du prix en fonction du cours de la cryptomonnaie au moment de la finalisation, garantissant ainsi une sécurité supplémentaire pour les parties impliquées.

Exemples de ventes immobilières de luxe réalisées en crypto

Les transactions immobilières de luxe en cryptomonnaies se multiplient à travers le monde, illustrant l’adoption croissante de ces actifs numériques dans le secteur immobilier. Voici quelques exemples notables :

Miami, États-Unis

En janvier 2022, un penthouse de luxe situé dans le quartier de Surfside à Miami a été vendu pour 6,9 millions de dollars, intégralement payés en ethers (ETH). Cette transaction, conclue en une journée, témoigne de l’intérêt croissant pour les paiements en cryptomonnaies dans l’immobilier de prestige.

Le bien, un duplex de 650 m² au sein des Marquis Residences, offre une vue panoramique sur la baie de Biscayne et un accès direct à une plage privée. La vente a été facilitée par l’agence immobilière de luxe BARNES Miami, qui a souligné la simplicité et la rapidité des transactions en cryptomonnaies aux États-Unis.

Selon Enzo Rosani, directeur associé de BARNES Miami, ce mode de paiement est de plus en plus demandé par les entrepreneurs ayant fait fortune dans les actifs numériques. Il avait estimé, en 2022, que d’ici cinq ans, 30 à 40 % des ventes immobilières aux États-Unis pourraient être réalisées en cryptomonnaies.

Dubaï, Émirats Arabes Unis

La ville de Dubaï est reconnue pour son ouverture aux innovations technologiques, y compris l’adoption des cryptomonnaies dans le secteur immobilier. Plusieurs promoteurs immobiliers, tels qu’Imtiaz Developments, acceptent désormais les paiements en cryptomonnaies pour l’achat de propriétés de luxe.

Fondée en 2004, Imtiaz Developments est une entreprise internationale spécialisée dans le développement immobilier sur mesure, les acquisitions et les investissements stratégiques. Cette initiative vise à attirer une clientèle internationale désireuse d’investir en actifs numériques dans des projets immobiliers haut de gamme à Dubaï.

Portugal

Le Portugal se distingue par son approche favorable aux cryptomonnaies dans le secteur immobilier. En mai 2022, un appartement de type T3 à Braga a été vendu pour 3 bitcoins (BTC), soit environ 110 000 euros au moment de la transaction.

Cette vente est historique, car elle a été réalisée sans conversion des bitcoins en euros, conformément aux nouvelles directives de l’Ordre des notaires portugais. Ces directives encadrent les transactions immobilières en cryptomonnaies, garantissant la conformité aux réglementations anti-blanchiment et la transparence des opérations.

Cette avancée positionne le Portugal comme un pionnier en Europe dans l’adoption des cryptomonnaies pour les transactions immobilières.

France

En juin 2019, la France a connu sa première vente immobilière réalisée intégralement via la blockchain. Cette transaction pionnière a été orchestrée par la startup française Equisafe, qui a tokenisé un immeuble parisien d’une valeur de 6,5 millions d’euros. Concrètement, l’actif immobilier a été divisé en tokens numériques, représentant chacun une fraction de la propriété, et ces tokens ont été échangés sur la blockchain.

L’achat de biens immobiliers en cryptomonnaies reste encore peu développé en France, mais des initiatives émergent progressivement. Parmi elles, BARNES devient la première agence immobilière de luxe à franchir le pas, en proposant à ses clients la possibilité d’acquérir des propriétés via les cryptomonnaies.

Toutefois, le cadre juridique français impose certaines contraintes. Les notaires ne peuvent pas encaisser directement des cryptomonnaies, car leurs comptes à la Caisse des Dépôts et Consignations ne permettent que les transactions en euros.

Face à ces défis, une solution innovante a été mise en place pour sécuriser et faciliter ces transactions tout en respectant la réglementation en vigueur :

• Voir notre solution d’achat immobilier en cryptomonnaie.

L’entrée de BARNES sur ce marché a été rendue possible grâce à l’utilisation de notre solution, qui lui permet de proposer des transactions immobilières en cryptomonnaie tout en restant conforme à la réglementation en vigueur.

Ces exemples démontrent que les cryptomonnaies gagnent en légitimité en tant que moyen de paiement dans le secteur de l’immobilier de luxe, offrant une alternative moderne aux transactions traditionnelles.

Défis et régulations : un marché sécurisé et structuré

L’achat immobilier en cryptomonnaie offre des avantages indéniables en termes de rapidité et d’accessibilité internationale. Cependant, il est légitime de s’interroger sur les aspects réglementaires et pratiques de ces transactions. Bonne nouvelle : tout est encadré et sécurisé, et nous vous accompagnons à chaque étape pour garantir une expérience fluide et conforme à la législation.

Régulation et conformité : un cadre maîtrisé

Les transactions en cryptomonnaie sont scrutées de près par les administrations fiscales afin de lutter contre le blanchiment d’argent et l’évasion fiscale. En France, la législation impose certaines obligations, notamment la déclaration des transactions au-delà d’un certain seuil et la mise en conformité avec les procédures KYC (Know Your Customer).

• Notre solution garantit un respect total de ces exigences, en intégrant des prestataires régulés qui assurent la conversion des fonds et la transparence nécessaire pour sécuriser l’ensemble du processus.

 

Volatilité des cryptomonnaies : des transactions sans risque

Les cryptomonnaies sont connues pour leur volatilité, ce qui peut soulever des inquiétudes quant à la stabilité du prix d’un bien entre la signature et le paiement final.

• Nous avons prévu des mécanismes sécurisés, comme la conversion immédiate en euros ou en stablecoins, permettant de garantir un prix fixe et d’éliminer tout risque lié aux fluctuations du marché.

 

Adoption encore limitée ? Nous formons vos équipes

Si ce marché est en plein essor, il reste encore méconnu de nombreux professionnels de l’immobilier. Beaucoup d’agences et de notaires ne sont pas encore familiers avec ces transactions, ce qui peut donner l’impression d’un parcours complexe.

• Avec notre accompagnement clé en main, pas d’inquiétude : nous formons vos équipes pour leur permettre de traiter ces transactions aussi simplement qu’une vente classique. De la prise de mandat à la signature chez le notaire, nous vous guidons à chaque étape pour que tout se déroule en toute sérénité.

 

Le rôle du notaire, de l’avocat et des acteurs de confiance : une transaction sécurisée de A à Z

L’achat immobilier en cryptomonnaie est une avancée majeure dans le secteur, offrant rapidité et efficacité. Cependant, pour garantir une transaction sécurisée et conforme à la réglementation, plusieurs acteurs clés interviennent. Avec notre solution, vous bénéficiez d’un accompagnement expert à chaque étape.

Le notaire : un cadre juridique sécurisé

En France, toutes les transactions immobilières doivent obligatoirement passer par un notaire, y compris celles impliquant des cryptomonnaies. Son rôle est de :

• Vérifier la conformité de la transaction avec la réglementation en vigueur.
• S’assurer de l’identité des parties et prévenir les risques liés au blanchiment d’argent.
• Encadrer la conversion en euros, puisque les notaires ne peuvent pas encaisser directement des cryptos sur leurs comptes à la Caisse des Dépôts et Consignations.

Notre solution gère cette conversion via un processus fluide et sécurisé, garantissant une transaction en toute conformité.

Les PSAN / PSCA : des intermédiaires indispensables

Pour fluidifier le processus et éviter les blocages administratifs, nous nous appuyons sur des Prestataires de Services sur Actifs Numériques (PSAN) ou Prestataires de Services de Conservation d’Actifs (PSCA), régulés par l’AMF.

Grâce à eux, nous assurons :

• La conversion immédiate des cryptos en euros avant la signature chez le notaire.
• Une sécurisation optimale des fonds, avec des solutions conformes aux réglementations en vigueur.
• Un suivi rigoureux pour garantir la traçabilité et éviter toute fraude.

Notre expertise vous permet d’intégrer ces solutions sans complexité, en garantissant un cadre 100 % conforme.

L’avocat : un accompagnement fiscal et juridique clé

Un achat en cryptomonnaie implique des spécificités fiscales et réglementaires. Faire appel à un avocat est essentiel pour optimiser la transaction et éviter toute erreur.

L’avocat intervient sur :

• L’optimisation fiscale : conseils sur la déclaration des plus-values et la structuration juridique et fiscale de l’opération.
• La sécurisation juridique : vérification du contrat de vente, rédaction des clauses liées au paiement en crypto.
• La conformité réglementaire : analyse de la traçabilité des fonds et établissement d’un rapport de conformité.

Grâce à notre accompagnement, vous profitez d’un cadre sécurisé et optimisé, sans risque d’erreur fiscale, réglementaire ou contractuelle.

Conclusion

Mise en ligne
21 février 2025

Rédacteurs
Maître Elias BOURRAN, Avocat au Barreau de Paris et Docteur en droit
Maître Gil LÉNOARD, Notaire inscrit à la Chambre des Notaires de Paris depuis plus de 20 ans

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