Création d'une SCI : définition, conditions et formalités

La création d’une Société Civile Immobilière (SCI)

Création d’une SCI : Grâce à son statut attractif, la société civile immobilière (SCI) représente plus d’un tiers des sociétés en France.

La SCI permet l’union de personnes dans l’objectif d’acquérir un bien immobilier et d’en générer des profits.

En effet, les associés décident de mettre en commun des biens immobiliers afin d’en partager les bénéfices ou de profiter de l’économie qui pourrait en résulter, tout en s’engageant à contribuer aux pertes.

Le fait de créer une SCI vous permet ainsi de faciliter la gestion de votre patrimoine immobilier, en acquérant un nouveau bien immobilier ou en préparant la transmission de vos biens immobiliers.

Avocats en droit des affaires, nous pouvons vous accompagner dans la création de votre SCI.

Qu’est-ce qu’une société civile immobilière (SCI) ?

Il existe plusieurs formes de SCI, chacune avec ses spécificités.

La forme la plus courante est la SCI familiale qui permet de construire, acquérir ou gérer des biens immeubles. L’objectif est de mettre ces biens en location ou à disposition gratuite de tiers.

Les associés de la SCI familiale sont liés par des relations filiales. Ainsi, ce type de société est très utile lorsqu’un bien immobilier est la propriété de membres d’une même famille.

Cela permet une gestion et transmission avantageuse des biens (elle est par exemple très utile lors des successions).

La création d’une SCI de gestion ou de location est une autre forme très courante. La société a pour objectif l’acquisition puis la gestion ou location de biens immobiliers.

Les associés ne sont donc pas propriétaires du bien et ne détiennent pas de pouvoirs décisionnels.

La SCI d’attribution permet à chaque associé de jouir du bien acquis par la société proportionnellement à ses parts sociales.

Enfin, la SCI construction vente permet d’acquérir un terrain afin d’y construire un immeuble pour le revendre dans l’objectif d’en tirer profit.

Création d’une SCI : qui peut être associé ?

Lors de la création d’une SCI, vous devez nommer au moins deux associés. Les associés d’une SCI doivent être : une personne physique ou morale, français ou étranger, majeur ou mineur.

Les conditions pour devenir associé d’une SCI sont donc relativement souples.

Création d’une SCI : qui peut gérer la SCI ?

La SCI peut être gérée par un ou plusieurs gérants qui peuvent aussi être associés. On parlera alors d’associé-gérant.

Le gérant est nommé au moment de la création de la SCI. Pour être gérant de SCI il faut :

  • Être une personne physique ou morale ;
  • Être majeur ;
  • Ne pas faire l’objet d’une incompatibilité ;
  • Ne pas avoir fait l’objet d’une interdiction de gérer.

Le gérant de la SCI est celui qui prend quotidiennement les décisions. Son rôle et ses pouvoirs doivent être inscrits dans les statuts de la SCI.

La nomination du gérant se fait généralement directement dans les statuts. Toutefois, il est possible de nommer le gérant par un acte extérieur au statut. Dans ce cas, en cas de changement de gérance, la modification des statuts ne sera pas nécessaire.

Quels sont les avantages de créer une SCI ?

Le fait de décider de créer une SCI emporte un certain nombre d’avantages, dont :

  • Responsabilité proportionnelle au montant des apports ;
  • Mise en commun et facilitation de la gestion d’un bien immobilier ;
  • Pas d’investissement minimum requis ;
  • Présente une fiscalité attractive : le choix possible entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS) ;
  • Liberté d’organisation des associés ;
  • Permet de contourner l’indivision ;
  • Facilite la transmission de patrimoine.

Quels sont les inconvénients de la SCI ?

De la même façon, décider de créer une SCI emporte également son lot d’inconvénients liées à la structure juridique et aux conséquences juridiques, fiscales et sociales qui en découlent :

  • Les formalités administratives peuvent être fastidieuses ;
  • En cas de choix du régime fiscal de l’impôt sur le revenu, les charges comptables seront plus importantes ;
  • Responsabilité illimitée des associés (les associés sont responsables proportionnellement à leur pourcentage de détention du capital social) ;
  • Impossibilité d’utiliser la SCI pour acheter et revendre des biens immobiliers.

Quelles sont les étapes de création SCI ?

Étape 1 : La rédaction des statuts de la SCI

La rédaction des statuts permet de définir les modalités et pouvoirs accordés au dirigeant de la SCI.

Il doit être rédigé avant de créer la SCI officiellement. Ce document obligatoire doit comporter les mentions suivantes :

  • La dénomination sociale de la SCI ;
  • Les noms des associés ;
  • L’objet social de la SCI ;
  • La capital social ;
  • La durée de vie.

Il convient de préciser que l’objet social ne doit pas être commercial (l’activité exercée aura un impact sur l’attribution du code NAF de la société) et que la durée de vie de la SCI ne peut dépasser 99 ans.

La rédaction des statuts est la formalité la plus importante de la création de la SCI et nécessite la plus grande attention. L’accompagnement par un avocat vous permettra d’éviter toute nullité.

 

Étape 2 : Le dépôt du capital social à la banque

Lorsque les statuts de la société ont été rédigés, il convient de déposer le capital social, somme des apports réalisés par les associés, en banque. C’est la seconde étape à respecter pour créer une SCI

Le choix du montant du capital social dépendra des objectifs fixés par les associés. Le montant minimum est fixé à 1€.

Lors de la création de la SCI, les associés ont le choix entre deux types de capital social :

  • La SCI à capital fixe : ici le capital social ne peut être modifié par les associés que dans le cadre d’une procédure lourde qui peut s’avérer coûteuse ;
  • La SCI à capital variable: ici deux sommes prédéterminées et fixées dans les statuts constituent le montant maximal et le montant minimum entre lesquels le capital de la SCI peut être modifié librement par les associés.

Attention : il est impératif de conserver l’attestation de dépôt des fonds qui vous sera remise lors du dépôt en banque. En effet, ce document est indispensable pour procéder à l’immatriculation de la société.

 

Étape 3 : La publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales (JAL)

Troisième étape obligatoire pour créer une SCI, la publication de l’avis de constitution dans le journal d’annonces légales.

L’annonce légale doit comporter les mentions suivantes :

  • La forme juridique (SCI) ;
  • La durée de vie ;
  • L’adresse du siège social ;
  • La dénomination sociale ;
  • L’objet social ;
  • La modalité de rédaction des statuts ;
  • La date de signature des statuts ;
  • Les conditions de cession des parts sociales ;
  • Le greffe du tribunal de commerce dont dépendra la société ;
  • Le montant du capital social (indiquer le montant minimum si le capital est variable) ;
  • Les modalités de cession des parts sociales.

Si la SCI est gérée par des personnes de la même famille, les statuts et l’annonce doivent préciser la civilité et l’adresse de chaque personne.

Attention : il est impératif de conserver le justificatif de la demande d’insertion de l’avis de constitution de la société dans le journal d’annonces légales. En effet, cette pièce est indispensable au dépôt du dossier de création de la SCI.

Il convient de préciser qu’il est possible de rédiger l’annonce légale de création de la SCI directement en ligne.

Enfin, la publication de l’annonce légale de création de SCI est nécessaire afin d’éviter la nullité.

 

Étape 4 : La constitution du dossier d’immatriculation de la SCI

Toute création de SCI nécessite une immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Le dossier d’immatriculation de la SCI est composé des pièces suivantes :

  • L’exemplaire original des statuts ;
  • Le formulaire M0 complété et signé par le gérant de la société ;
  • Le justificatif d’identité du gérant et un pouvoir s’il n’a pas signé lui-même le formulaire M0 ;
  • Le justificatif d’occupation des locaux ;
  • Le lieu et numéro d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS) ;
  • Le justificatif d’identité des associés de la SCI.

Si le gérant est une personne physique, il devra joindre une copie de sa pièce d’identité, une déclaration sur l’honneur de non-condamnation et une attestation de filiation.

Si le gérant est une personne morale, il faudra joindre l’extrait original de moins de trois mois de l’immatriculation ou tout document permettant de justifier l’existence légal de la personne.

Le coût de création d’une SCI est d’environ 95 € (70 € pour les frais de greffe et 25 € pour les frais de déclaration des bénéficiaires sélectifs de la société).

 

Étape 5 : Le dépôt du dossier au greffe du tribunal de commerce

Une fois le dossier de création de SCI constitué, vous devrez déposer le dossier au greffe du tribunal de commerce compétent qui est au Centre de Formalités des Entreprises pour les SCI.

Cette formalité peut s’effectuer en ligne ou directement au greffe du Tribunal.

Environ 1 à 2 semaines le dépôt du dossier, vous recevrez le Kbis attestant de l’existence juridique de votre société et pourrez démarrer votre activité.

Si vous souhaitez procéder à la création de votre SCI, le Cabinet Beaubourg Avocats peut s’occuper de toutes vos formalités juridiques et vous accompagner dans vos démarches.

Mise en ligne : 19 juin 2020

Rédacteur : Julie DINARQUE, Université Paris 1 Panthéon Sorbonne. Sous la direction de Maître Elias BOURRAN Avocat au Barreau de Paris et Docteur en Droit.

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