Quel est le rôle d’une assemblée générale de copropriété ?
L’assemblée générale de copropriété permet de prendre des décisions au nom du syndicat pour administrer l’immeuble.
Les décisions prises en assemblée générale sont les seules à pouvoir exprimer juridiquement la volonté du syndicat. En effet, une convention signée entre copropriétaires ne permet pas d’adopter une disposition sur la gestion de l’immeuble.
Qui sont les membres qui composent l’assemblée générale de copropriété ?
Les copropriétaires sont membres de droit de l’assemblée générale de copropriété.
Les tiers n’ont pas accès aux réunions de l’assemblée générale.
En cas d’absence à l’assemblée générale de la copropriété, le copropriétaire peut se faire représenter. Il doit donner un mandat de représentation écrit (appelé aussi un pouvoir), à la personne de son choix.
Généralement, le syndic envoie avec la convocation un modèle de pouvoir pour l’assemblée générale de copropriété en pdf.
Un mandataire ne peut pas avoir plus de trois délégations de vote.
Les locataires ne sont pas membres de l’assemblée générale mais peuvent représenter leur bailleur.
Bon à savoir : le copropriétaire ne peut pas donner de mandat de représentation au syndic.
Quelles sont les règles à respecter pour la convocation de l’assemblée générale des copropriétaires ?
Il est primordial que la convocation de l’assemblée générale de copropriété respecte strictement certaines formalités.
Tout d’abord, l‘assemblée générale de copropriété doit être convoquée par le syndic de copropriété.
Lorsque le syndic n’agit pas, le président du conseil syndical peut, après avoir mis en demeure le syndic, convoquer lui-même l’assemblée générale.
Ensuite, un copropriétaire peut également convoquer une assemblée générale si le syndicat des copropriétaires n’a pas de syndic.
Tous les copropriétaires doivent être convoqués par une notification à leur domicile connu.
La convocation doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception, par lettre recommandée électronique ou par remise contre récepissé ou émargement.
La convocation doit avoir lieu 21 jours avant la date de l’assemblée générale. En cas de non-respect, les décisions de l’assemblée générale de copropriété pourront être contestées et l’annulation de l’assemblée générale de copropriété pourra être demandée.
Certaines mentions doivent obligatoirement figurer sur la convocation, comme le lieu, la date et l’heure de la réunion par exemple.
L’ordre du jour de l’assemblée générale de copropriété doit impérativement être joint à la convocation de l’assemblée générale de copropriété. Cet ordre des résolutions énumère les questions sur lesquelles les copropriétaires devront se prononcer lors de l’assemblée générale de copropriété.
Seules les questions inscrites à l’ordre du jour peuvent être votées lors de l’assemblée générale.
Quelle est la différence entre l’assemblée générale ordinaire et l’assemblée générale extraordinaire ?
L’assemblée générale de copropriété doit être convoquée une fois par an. Cette assemblée annuelle est appelée assemblée générale ordinaire.
L’assemblée extraordinaire est convoquée lorsqu’une décision ne pouvant pas attendre la prochaine assemblée ordinaire doit être prise.
Bon à savoir : il existe également des assemblées particulières, qui ne concernent que certains copropriétaires.
Que doit contenir le procès-verbal d’assemblée générale ?
Un procès-verbal d’assemblée générale de copropriété doit être dressé à la suite de l’assemblée générale.
Ce procès-verbal consigne l’ensemble des décisions prises durant l’assemblée générale.
Le procès-verbal de l’assemblée générale de copropriété doit respecter un certain formalisme pour être valide.
Comment calculer le nombre de voix dont dispose un copropriétaire ?
Le nombre de voix d’un copropriétaire est proportionnel au nombre des tantièmes qu’il détient.
Toutefois, lorsque la quote-part des parties communes d’un copropriétaire représente plus de la moitié de l’ensemble, il dispose d’un nombre de voix limité à la somme des voix des autres copropriétaires.
Bon à savoir : il n’est pas possible de modifier la répartition des voix par une clause du règlement de copropriété.
Quelle est la majorité nécessaire pour adopter les résolutions ?
L’assemblée générale de copropriété adopte généralement les décisions à la majorité simple. Cela correspond à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
Exemples :
- travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants ;
- les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires
- travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite (sauf s’ils affectent la structure de l’immeuble) ;
- la suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène ; etc.
Dans certains cas, les décisions sont adoptées à la majorité des voies de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents).
Exemples :
- autoriser certains copropriétaires à effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes de l’immeuble ;
- désigner ou révoquer le syndic et les membres du conseil syndical ;
- décider des modalités d’ouverture des portes d’accès à l’immeuble ;
- installer des compteurs d’eau froide divisionnaires, de compteurs d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage, etc.
Certaines décisions requièrent la double majorité. Cela correspond à la majorité de tous les copropriétaires détenant les ⅔ des voix.
Exemples :
- actes d’acquisition immobilière et certains actes de disposition ;
- modification du règlement de copropriété lorsque cela concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;
- suppression du poste de concierge ou de gardien, etc.
Enfin, certaines décisions doivent être prises à l’unanimité.
Exemples :
- modification de la répartition des charges ;
- Aliénation de parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble, etc.
Bon à savoir : En cas d’irrégularité dans le déroulement de l’assemblée générale de copropriété, il est possible de demander l’annulation de l’assemblée générale de copropriété. Le recours à un avocat est nécessaire pour vous accompagner dans cette procédure.
Mise en ligne : 21 juillet 2021
Rédacteur : Philippine de BEAUMONT, Diplômée de l’Université Paris Nanterre. Sous la direction de Maître Eléonore de GANAY, Avocate au Barreau de Paris.
Vous avez besoin de conseils ?
