Qui peut contester les décisions de l’assemblée générale ?
Seuls les copropriétaires opposants et les copropriétaires défaillants (absents et non représentés) peuvent demander l’annulation d’une résolution de l’assemblée générale de copropriété.
Il n’est pas nécessaire de rapporter la preuve d’un préjudice personnel.
Bon à savoir : depuis peu, un copropriétaire votant par correspondance est considéré comme défaillant lorsqu’il avait voté en faveur d’une résolution qui a finalement été amendée au cours de l’assemblée générale de copropriété.
Un copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions ne pourra pas remettre en cause l’ensemble de l’assemblée générale de copropriété.
Les tiers ne peuvent pas remettre en cause les décisions de l’assemblée générale de copropriété. Ainsi, les locataires ne peuvent pas demander l’annulation de l’assemblée générale de copropriété.
Quelles sont les décisions qui peuvent être contestées ?
Seules les décisions votées en assemblée générale de copropriété peuvent être contestées. Les décisions doivent donc avoir été soumises à délibération de l’assemblée générale puis au vote pour que le copropriétaire puisse demander l’annulation de l’assemblée générale de copropriété.
En revanche, une résolution ayant été prise à l’unanimité ne pourra pas engendrer l’annulation de l’assemblée générale de copropriété, ni même de ladite résolution.
Quel est le délai pour contester des dispositions prises pendant l’assemblée générale de copropriété ?
Les copropriétaires disposent d’un délai de 2 mois pour demander l’annulation de l’assemblée générale de copropriété.
Le délai commence à courir à partir de la notification du procès-verbal d’assemblée générale de copropriété, à savoir le lendemain de la première présentation de la lettre reçue au domicile du destinataire.
Si le procès-verbal n’est pas notifié, les copropriétaires disposent d’un délai de 5 ans pour agir.
Quelles sont les motifs qui permettent d’obtenir l’annulation de l’assemblée générale de copropriété ?
Il existe plusieurs motifs d’annulation de l’assemblée générale de copropriété, notamment :
- la convocation à l’assemblée générale de copropriété irrégulière ou non existante. Il est possible de demander une annulation si la convocation à l’assemblée générale de copropriété est irrégulière. Ainsi, si la convocation n’a pas été notifiée dans le délai de 21 jours avant la tenue de l’assemblée, un copropriétaire peut demander la nullité de l’assemblée ;
- l’absence de feuille de présence ;
- le vote d’une disposition non prévue à l’ordre du jour ;
- l’absence de notification des décisions aux copropriétaires défaillants et opposants ;
- l’atteinte au droit d’un copropriétaire de participer ou de se faire représenter à l’assemblée générale de copropriété ;
- l’adoption d’une disposition à une majorité moindre que celle légalement requise ;
- le non respect des règles de vote : le vote bloqué, qui consiste à se prononcer en une fois sur plusieurs questions, est interdit ;
- l’abus de majorité : lorsqu’une décision de l’assemblée est contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires et qu’elle a été prise dans l’unique objectif de favoriser les intérêts personnels des majoritaires au détriment de ceux des minoritaires, il y a un abus de majorité. Ainsi, si un copropriétaire parvient à démontrer un abus de majorité concernant une disposition, il peut demander son annulation.
Comment contester une décision de l’assemblée générale de copropriété ?
La contestation doit être adressée à l’encontre du syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice.
La demande d’annulation de l’assemblée générale de copropriété doit être portée devant le tribunal judiciaire du lieu de la situation de l’immeuble, avant le délai de deux mois précédemment évoqué.
Bon à savoir : lorsqu’un tribunal annule une décision de refus d’autorisation, cela ne donne pas automatiquement l’autorisation. L’assemblée devra se prononcer de nouveau sur la résolution.
L’assistance d’un avocat dans le cadre d’un recours en nullité d’une décision de l’assemblée générale de copropriété est nécessaire.
Mise en ligne : 22 juillet 2021
Rédacteurs : Philippine de BEAUMONT, Diplômée de l’Université Paris Nanterre. Sous la direction de Maître Eléonore de GANAY, Avocate au Barreau de Paris.
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