Qualification juridique des cryptomonnaies
En droit français, les cryptomonnaies ne sont pas reconnues comme une monnaie légale. Elles sont qualifiées d’actifs numériques au sens de l’article L. 54-10-1 du Code monétaire et financier. Cette définition signifie que les cryptomonnaies n’ont pas de cours légal, c’est-à-dire qu’elles ne peuvent pas être imposées comme moyen de paiement, contrairement à l’euro.
Les cryptomonnaies ne peuvent pas non plus être assimilées à une monnaie électronique, qui représente une créance sur l’émetteur et doit être adossée à des fonds déposés en euros. De ce fait, une transaction en cryptomonnaies repose uniquement sur l’accord contractuel des parties et ne peut être imposée par défaut dans un cadre légal.
Cette qualification juridique signifie que les transactions immobilières en cryptomonnaies sont possibles, mais elles nécessitent une structuration juridique adaptée. En pratique, un achat immobilier peut être réalisé de deux manières distinctes, comme nous le verrons ci-après.
Utilisation des cryptomonnaies dans une transaction immobilière
Paiement en cryptomonnaies : deux options possibles
En France, le paiement d’une transaction immobilière doit, en principe, être effectué en euros conformément à l’article 1343-3 du Code civil qui dispose que « le paiement, en France, d’une obligation de somme d’argent s’effectue en euros ».
Toutefois, il est possible d’utiliser des cryptomonnaies à condition que les parties s’accordent explicitement sur ce mode de paiement, comme indiqué précédemment. En général, cela nécessitera une conversion en euros au moment du transfert de propriété, faisant ainsi de l’opération une vente classique.
À défaut de conversion, la transaction pourrait être qualifiée de contrat d’échange, soumis aux articles 1702 et suivants du Code civil. En effet, la cryptomonnaie peut être utilisée dans une opération classique de vente mobilière ou immobilière. Toutefois, en droit français, il n’est pas possible de « payer » en cryptomonnaie dans l’acquisition d’un bien, car les crypto ne sont ni reconnues comme une monnaie légale (comme indiqué précédemment) ni qualifiées comme telles par le règlement MiCA.
Deux hypothèses peuvent alors se présenter :
- Contrat d’échange : L’acquéreur transfère des cryptomonnaies (par exemple bitcoin) en contrepartie du bien. Dans ce cas, le bitcoin étant un bien incorporel fongible et consomptible, le contrat est qualifié de contrat d’échange, entraînant des implications fiscales spécifiques.
- Paiement en crypto et conversion en euro : La cryptomonnaie sert uniquement de référence pour la transaction, c’est donc une sorte de monnaie de compte. Une conversion en euros est opérée au moment du transfert de propriété, ce qui permet de considérer l’opération comme une vente classique.
Enfin, il est possible d’insérer une clause d’obligation alternative permettant à l’acquéreur de choisir entre un paiement en euros après conversion ou un transfert direct de cryptos, entraînant soit une vente, soit un contrat d’échange. En raison de la forte volatilité des cryptomonnaies, il est conseillé d’inclure une clause de revalorisation dans les contrats.
Obligations de Lutte Contre le Blanchiment d’argent et la Financement du Terrorisme
L’achat immobilier en cryptomonnaies est soumis aux règles strictes de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme (LCB/FT). Conformément aux articles L561-2 à L561-4 du Code monétaire et financier, ces obligations concernent toutes les parties impliquées, y compris les notaires, les avocats, et les agences immobilières.
- Vérification de l’identité et de l’origine des fonds : Tous les professionnels de l’immobilier ont l’obligation de vérifier l’identité des parties et la provenance des fonds afin d’assurer leur conformité aux réglementations en vigueur.
- Vigilance renforcée : En cas de montants élevés ou d’opérations complexes, une analyse approfondie des transactions doit être effectuée pour prévenir tout risque de blanchiment d’argent.
Les agences immobilières, ne disposant pas toujours des compétences nécessaires à la traçabilité des fonds en cryptomonnaies, doivent nécessairement collaborer avec des professionnels du droit disposant de ces compétences pour garantir le respect des obligations LCB/FT.
Beaubourg Avocats accompagne ainsi les agences immobilières dans la conformité de leurs transactions immobilières en cryptomonnaies, en réalisant une analyse de l’origine des fonds en cryptomonnaie (traçabilité des cryptos) et en assurant un suivi rigoureux et sécurisé des flux financiers tout au long de la transaction jusqu’au règlement du prix de vente au vendeur.
Pour en savoir plus sur notre accompagnement des agences immobilières dans les transactions immobilières en crypto, consultez notre page dédiée :
Régime fiscal des transactions immobilières en crypto
Taxation des plus-values
L’utilisation de cryptomonnaies pour financer un achat immobilier est assimilée à une cession d’actifs numériques, soumise au régime fiscal des plus-values :
- Taux d’imposition : 12,8 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux = 30 % au total.
- Exonération si la somme des prix de cession n’excède pas 305 € sur l’année.
Obligations déclaratives
Les contribuables doivent :
- Déclarer les plus-values réalisées sur le formulaire n° 2086.
- Déclarer les comptes d’actifs numériques ouverts à l’étranger.
L’absence de déclaration peut entraîner des sanctions financières conséquentes.
Pour en savoir plus :
Risques et précautions à prendre
Volatilité des cryptomonnaies
Les cryptomonnaies étant hautement volatiles, leur valeur peut fluctuer significativement entre la négociation et la finalisation de la transaction.
Pour éviter des désaccords, il est recommandé d’insérer une clause de revalorisation dans le compromis de vente ou d’utiliser des stable coins (des cryptomonnaies stables) indexés sur l’euro ou le dollar américain par exemple (comme l’USDC).
Sécurité des transactions
Les transactions en cryptomonnaies sont exposées à des risques de piratage ou de fraude. Il est donc conseillé de :
Conclusion
L’achat immobilier en cryptomonnaies est juridiquement possible en France, bien que rigoureusement encadré. Il est essentiel de respecter les obligations légales, règlementaires et fiscales, et de prendre en compte les risques inhérents aux cryptomonnaies.
Pour sécuriser votre transaction, vous pouvez nous contacter afin d’être accompagné.
