Partie commune de la copropriété : tout savoir en 5 min

Comment déterminer les parties communes au sein de la copropriété ?

Lorsqu’une partie d’un bâtiment ou d’un terrain est utilisée par plusieurs copropriétaires ou par tous les copropriétaires, elle est considérée comme étant une partie commune. 

En principe, le règlement de copropriété détermine les parties communes de l’immeuble. 

Si le règlement ne les détermine pas, la loi considère que sont des parties communes : 

 

• le sol ; 
• les cours, parcs et jardins ;
• les voies d’accès ;
• le gros oeuvre des bâtiments ;
• les éléments d’équipement commun,
• les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
• les locaux des services communs ;
• les passages et corridors ;
• tout élément incorporé dans les parties communes.

 

Bon à savoir : la taxe foncière au titre des parties communes de la copropriété est due par le syndicat des copropriétaires.

Qu’est-ce que le droit de jouissance dont disposent les copropriétaires sur les parties communes ?  

 

Le droit de jouissance des copropriétaires sur les parties communes 

Les parties communes d’un bâtiment ou d’un terrain sont en indivision entre les membres de la copropriété.

Les copropriétaires bénéficient donc d’un droit de jouissance sur les parties communes du bâtiment. 

Ce droit de jouissance permet aux copropriétaires de circuler sur ces parties et de les utiliser. 

Sur certaines parties communes de la copropriété, les copropriétaires ont un droit de jouissance commun. 

Sur les autres parties, les copropriétaires ont un droit de jouissance privative.

 

Les restrictions du droit de jouissance des copropriétaires sur les parties communes

Les copropriétaires doivent user des parties communes sans porter atteinte aux droits des autres copropriétaires. 

Ainsi, la dégradation des parties communes de la copropriété est prohibée. 

Les copropriétaires ne peuvent pas porter atteinte aux parties communes sans autorisation de l’Assemblée Générale, notamment en utilisant ou en s’appropriant des parties ou en réalisant des travaux dans la copropriété touchant aux parties communes.

Les copropriétaires ne doivent pas non plus porter atteinte à la destination de l’immeuble.

Par exemple, l’encombrement des parties communes de la copropriété ou encore la mise en place d’enseignes ou de panneaux sur les façades de l’immeuble peuvent être interdits.  

Des sanctions peuvent être prévues dans le règlement de copropriété en cas de violation de certaines règles. 

Qu’est-ce que le droit de jouissance commune ? 

Lorsque les copropriétaires bénéficient d’un droit de jouissance commune sur une partie, chacun des copropriétaires a le droit d’utiliser et de passer sur cette partie. 

Qu’est-ce que le droit de jouissance privative (ou droit de jouissance exclusif) ? 

Il peut exister, au sein de la copropriété, des parties communes à usage privatif. 

Ce droit de jouissance privative correspond aux parties communes de la copropriété affectées à l’usage ou à l’utilité exclusive d’un lot.

Il est octroyé à un ou plusieurs copropriétaires dans le règlement de copropriété. Ce droit leur permet d’être les seuls à pouvoir utiliser et passer sur cette partie. 

Les parties communes à usage privatif sont protégées par le droit à la vie privée et par le principe d’inviolabilité du domicile. 

Toutefois, le titulaire du droit de jouissance exclusif n’a pas de droit de propriété sur la partie, qui reste une partie commune en indivision avec les autres copropriétaires. 

Il est donc interdit de réaliser au sein de la copropriété des travaux sur des parties communes à jouissance privative. 

Par exemple, l’aménagement d’une piscine, d’un abri de jardin, d’une véranda, ou encore la création d’une terrasse, ne sont pas autorisés. 

En cas de réalisation de ces travaux, le syndicat des copropriétaires pourra demander leur destruction, même en l’absence d’un préjudice. 

Certains travaux mineurs sont toutefois autorisés sans l’accord de l’assemblée générale, comme les plantations ou le mobilier de jardin. 

Le copropriétaire ne peut pas non plus s’opposer à des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties communes de la copropriété.

Le droit de jouissance privative étant un accessoire du lot de copropriété, le copropriétaire titulaire du droit ne peut pas, sans autorisation de l’assemblée générale, vendre ou louer la jouissance indépendamment du lot. 

Les copropriétaires, disposant d’un droit de jouissance privative de parties communes dans la copropriété, ont une obligation d’entretien de ces parties. Cette obligation est fixée par le syndicat des copropriétaires. 

Bon à savoir : le droit de jouissance exclusive sur des parties communes ne doit pas être confondu avec les parties communes spéciales de la copropriété, qui sont celles affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires et qui sont la propriété indivise de ces copropriétaires uniquement.

La vente de parties communes de la copropriété est-elle autorisée ? 

Il est possible d’effectuer une vente de parties communes de la copropriété. La loi Alur est venue modifier la procédure en 2014. 

Désormais, la vente doit être votée en assemblée générale à la majorité des ⅔ des voix. 

L’acquéreur adresse le paiement au syndicat des copropriétaires, qui répartit ensuite le montant entre les différents copropriétaires, en fonction de leur quote part. 

Bon à savoir : en cas de litige s’agissant de vos droits sur les parties communes en tant que copropriétaire, ou sur la vente de parties communes, l’assistance d’un avocat peut être judicieuse.  

Mise en ligne : 15 juillet 2021

Rédacteur : Philippine de BEAUMONT, Diplômée de l’Université Paris Nanterre. Sous la direction de Maître Eléonore de GANAY, Avocate au Barreau de Paris.

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