Comprendre les frais de notaire
Les frais de notaire sont les sommes versées au notaire lors d’un achat immobilier. Ils comprennent plusieurs éléments distincts :
- Droits de mutation : également appelés droits d’enregistrement, ces taxes sont perçues par l’État et les collectivités locales. Elles représentent environ 80 % des frais de notaire et varient selon les départements, avec un taux moyen de 5,80 % du prix du bien dans l’ancien et un taux réduit possible dans certains cas.
- Émoluments du notaire : il s’agit de la rémunération réglementée du notaire pour la rédaction et l’authentification des actes. Ces émoluments sont calculés selon un barème proportionnel au prix du bien, avec un taux dégressif allant de 3,870 % pour les premiers 6 500 € du bien à 0,799 % au-delà de 60 000 €.
- Débours : ce sont les frais avancés par le notaire pour rémunérer les différents intervenants (géomètre, cadastre, conservation des hypothèques, etc.) et obtenir les documents nécessaires à la finalisation de la transaction. Ces frais représentent généralement 10 % des frais de notaire.
- Contribution de sécurité immobilière : perçue par l’État, elle correspond aux frais d’enregistrement de l’acte de vente au service de la publicité foncière. Son taux est fixé à 0,10 % du prix du bien.
En moyenne, les frais de notaire représentent 7 % à 8 % du prix du bien dans l’ancien et 2 % à 3 % dans le neuf, cette différence s’expliquant par une exonération partielle ou totale des droits de mutation pour les logements neufs.
Paiement en cryptomonnaie : cadre juridique
Reconnaissance des cryptomonnaies comme moyen de paiement
En droit français, le paiement d’une obligation de somme d’argent doit en principe être effectué en euros, conformément à l’article 1343-3 du Code civil qui dispose que :
« toute obligation de somme d’argent en France doit être exécutée en euros.«
Toutefois, l’article 1342-4 du même Code prévoit la possibilité d’une dation en paiement, qui permet au débiteur de s’acquitter de son obligation en proposant un bien ou un actif différent de celui initialement dû, sous réserve de l’acceptation expresse du créancier.
En effet, l’article 1342-4 du Code civil dispose que :
« [Le créancier] peut accepter de recevoir en paiement autre chose que ce qui lui est dû. »
Dans le cadre d’une transaction immobilière, cette disposition ouvre la voie à l’utilisation de cryptomonnaies comme moyen de règlement. Concrètement, le vendeur peut accepter une cryptomonnaie comme mode de paiement, mais cette alternative soulève plusieurs enjeux juridiques et fiscaux qui doivent être rigoureusement anticipés :
- Qualification juridique : La nature de la cryptomonnaie en tant qu’actif numérique impose une analyse juridique approfondie quant à son traitement dans le cadre d’une cession immobilière. L’acte notarié doit préciser explicitement la nature de l’échange et les obligations des parties.
- Imposition des actifs numériques : Selon l’article 150 VH bis du Code général des impôts, la conversion d’une cryptomonnaie en euros peut générer une plus-value imposable à hauteur de 30 % (prélèvements sociaux inclus). Il est donc crucial de prévoir l’incidence fiscale de la transaction.
- Encadrement contractuel : Pour éviter toute contestation ultérieure, le contrat doit mentionner précisément les modalités de valorisation de la cryptomonnaie, le taux de conversion applicable et la date de référence de cette conversion.
Ainsi, bien que la cryptomonnaie puisse être utilisée dans le cadre d’un achat immobilier, elle exige un encadrement juridique strict et une anticipation des obligations fiscales. L’accompagnement par un professionnel du droit et de la fiscalité est fortement recommandé afin de sécuriser la transaction et éviter d’éventuelles complications ultérieures.
Conversion de la cryptomonnaie en euros : une étape obligatoire
En France, les notaires ne peuvent pas directement recevoir un paiement en cryptomonnaie. L’acheteur doit donc convertir ses actifs numériques en euros avant de procéder au paiement. Cette conversion peut être réalisée par différents moyens, selon les choix et préférences de l’acheteur.
Il est important de noter que cette conversion entraîne généralement des frais de transaction et que la volatilité du cours des cryptomonnaies doit être prise en compte lors de l’opération. Il est donc recommandé d’anticiper ces aspects afin de sécuriser le montant final de la transaction.
Le calcul des frais de notaire pour un achat en cryptomonnaie
Les frais de notaire sont calculés sur la base du prix du bien en euros, indépendamment de la devise utilisée pour l’achat. Cette règle s’applique à toute transaction immobilière, y compris celles effectuées via des cryptomonnaies. Le calcul des frais de notaire pour un achat impliquant des cryptomonnaies suit plusieurs étapes :
- Détermination du prix du bien en euros : Le prix de vente du bien immobilier est fixé en euros dans l’acte de vente, ce qui constitue la base de calcul des frais de notaire.
- Conversion des cryptomonnaies : La valeur des cryptomonnaies utilisées est évaluée à la date de la transaction afin de correspondre au montant en euros défini dans l’acte.
- Application du barème des frais de notaire : Les frais de notaire sont ensuite appliqués selon les barèmes en vigueur, intégrant les droits de mutation, les émoluments du notaire, les débours et la contribution de sécurité immobilière.
Par exemple, pour un bien dont le prix est fixé à 500 000 €, les frais de notaire s’élèveront en moyenne à 35 000 € pour un bien ancien, incluant les taxes et les honoraires réglementés. Toutefois, des variations peuvent exister en fonction du département et de la nature du bien (neuf ou ancien).
Les implications fiscales et légales
Règlement MiCA et son impact sur les transactions en cryptomonnaie
Le règlement MiCA (Markets in Crypto-Assets), adopté par l’Union européenne, vise à encadrer les marchés des crypto-actifs en imposant des obligations de transparence et de conformité aux Prestataires de Service sur Actif Numérique (PSAN) / Prestataires de service sur Crypto-Actifs . Il impacte les transactions immobilières en cryptomonnaie en renforçant les exigences de lutte contre le blanchiment d’argent (LCB-FT) et imposant une meilleure traçabilité des fonds. Ce cadre réglementaire apporte plus de sécurité juridique aux acheteurs et aux vendeurs utilisant des cryptomonnaies pour leurs transactions immobilières.
Par ailleurs, la conversion de cryptomonnaie en euros peut avoir des conséquences fiscales, notamment :
- Plus-value imposable : Si la conversion entraîne une plus-value, elle est imposable à hauteur de 30 % (prélèvements sociaux inclus) en France.
- Déclaration des actifs numériques : L’administration fiscale impose la déclaration des comptes d’actifs numériques à l’étranger.
- Traçabilité des fonds : Le notaire doit vérifier l’origine des fonds en cryptomonnaies pour respecter les règles de lutte contre le blanchiment d’argent.
Pour en savoir plus :
Les limites des transactions immobilières en cryptomonnaie et solution
Problématique de la traçabilité des fonds : La réglementation LCB-FT (Lutte Contre le Blanchiment et le Financement du Terrorisme) (articles L561-2 à L561-4 du Code monétaire et financier) impose aux notaires une analyse approfondie de l’origine des fonds. Or, la majorité des notaires ne disposent ni des compétences techniques ni des outils nécessaires pour retracer les transactions en cryptomonnaies de manière conforme aux obligations légales.
En conséquence, à moins d’être accompagné sur la partie LCB-FT, la plupart des notaires préfèrent refuser d’encadrer ces transactions en raison des risques pénaux encourus.
Une solution pour faciliter ces transactions
Chez Beaubourg Avocats, nous avons développé une solution spécifique pour accompagner les agences immobilières et les notaires. Nous prenons en charge l’intégralité des démarches LCB-FT pour garantir la conformité des transactions et lever les blocages liés à la traçabilité des fonds. De plus, nous supervisons la conversion des cryptomonnaies en euro en partenariat avec notre PSAN/PSCA partenaire.
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Conclusion
Les frais de notaire pour un achat immobilier en cryptomonnaie fonctionnent de la même manière qu’un achat classique, avec une particularité : la conversion en euros avant la transaction finale. Bien que l’achat en cryptomonnaie présente des avantages en termes de rapidité et de diversification des actifs, il implique également des contraintes fiscales et réglementaires. Les investisseurs souhaitant acheter un bien immobilier en Bitcoin, Ethereum ou toute autre cryptomonnaie doivent donc anticiper la conversion d’une partie de leurs fonds, les implications fiscales et la traçabilité des transactions afin d’éviter toute complication.
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