Étapes pour acheter un bien immobilier en crypto-monnaie
L’achat d’un bien immobilier en cryptomonnaie peut se réaliser de deux manières :
- Une transaction entre particuliers, qui nécessite obligatoirement l’intervention d’un notaire pour sécuriser et officialiser l’opération.
- Une transaction encadrée par une agence immobilière, qui implique des obligations strictes en matière de Lutte contre le Blanchiment de Capitaux et le Financement du Terrorisme (LCB-FT).
Dans le premier cas, le notaire est également soumis aux obligations LCB-FT. Nous ne traiterons pas de ce cas spécifique dans cet article.
Dans le second cas, l’agence immobilière ne peut assumer seule la responsabilité de la traçabilité des fonds en cryptomonnaie. Les obligations en matière de LCB-FT sont lourdes et nécessitent une expertise spécifique que les agences ne peuvent gérer seules. C’est pourquoi il est indispensable qu’elles soient accompagnées par des professionnels du droit et de la conformité afin de garantir la légalité et la sécurité de ces transactions.
Accompagnement des agences immobilières par Beaubourg Avocats
Notre cabinet accompagne les agences immobilières dans la mise en conformité et la sécurisation des transactions en cryptomonnaie. Nous réalisons l’ensemble des obligations LCB-FT pour l’agence :
- Une analyse approfondie de l’origine des fonds en cryptomonnaie pour garantir leur légalité.
- Une vérification complète des acquéreurs (KYC) afin d’identifier tout risque lié à la transaction.
- Une surveillance des flux financiers sur la blockchain.
- Une modification du compromis de vente avec des clauses spécifiques pour encadrer le paiement en cryptomonnaie et la perception par l’agence et le vendeur du prix de vente en euro.
Grâce à cet accompagnement, les agences peuvent proposer une solution innovante et conforme à leurs clients.
Etape 1 : Présentation du projet et vérifications réglementaires
Avant toute transaction, les détails du projet doivent être communiqués afin de procéder aux vérifications nécessaires. Ces vérifications incluent notamment :
Informations sur le bien concerné :
- Adresse et description du bien.
- Prix de vente fixé en cryptomonnaie et en euros.
Informations sur l’acheteur et sa nationalité :
- Documents d’identité valides (passeport, carte nationale d’identité).
- Justificatif de domicile récent.
- Vérification de la résidence fiscale et du statut fiscal de l’acheteur.
L’objectif de cette étape est d’anticiper les contraintes réglementaires et de s’assurer que l’acquéreur et le projet respectent les normes en vigueur.
Etape 2 : Analyse de l’origine des fonds en cryptomonnaie (KYT)
La traçabilité des cryptomonnaies utilisées pour l’achat est un élément clé de la conformité. Beaubourg Avocats procède à une analyse approfondie de l’origine des fonds en cryptomonnaies.
L’acheteur doit fournir :
- L’adresse publique de son portefeuille crypto (wallet).
Si les fonds sont licites, la transaction peut se poursuivre.
Si des anomalies sont détectées, la transaction est immédiatement stoppée.
Cette étape est indispensable pour protéger l’agence immobilière et le notaire de tout risque pénal.
Etape 3 : Rédaction du compromis de vente
Une fois les vérifications effectuées, le compromis de vente est rédigé par le notaire en intégrant une clause spécifique relative au paiement en cryptomonnaie. Cette clause précise notamment :
- La cryptomonnaie utilisée (Bitcoin, Ethereum, etc.).
- Le mode et le moment de conversion en euros.
- La répartition des responsabilités entre les parties.
- L’engagement du vendeur à ne recevoir que des fonds en euros après conversion.
Ce cadre contractuel permet d’éviter tout litige ultérieur et de garantir une transaction sécurisée pour toutes les parties.
Etape 4 : Signature de l’acte authentique et paiement
Le jour de la signature chez le notaire :
- Le vendeur reçoit son paiement en euros, après conversion des cryptos via un intermédiaire financier agréé (PSAN/PSCA).
- L’agence immobilière perçoit sa commission en euros.
La transaction est définitivement validée et enregistrée.
Il est essentiel de noter que les frais de notaire dans une transaction en crypto doivent être réglés en euros, conformément aux exigences de l’administration fiscale.
Pourquoi cet encadrement est indispensable ?
Les transactions immobilières en cryptomonnaie sont soumises à des obligations réglementaires strictes. Une mauvaise gestion de ces obligations peut exposer les professionnels de l’immobilier à des sanctions pénales et financières.
Beaubourg Avocats intervient pour sécuriser ces transactions, en assurant :
- Une conformité totale avec la réglementation LCB-FT.
- Une protection juridique pour l’agence, le vendeur et l’acquéreur.
- Un accompagnement sur-mesure à chaque étape de la transaction.
Grâce à notre expertise, les agences peuvent offrir une solution innovante et sécurisée, tout en se protégeant des risques liés à l’acceptation des cryptomonnaies dans leurs transactions immobilières.
