Clause résolutoire : définition juridique
Une clause résolutoire peut être insérée dans un contrat commercial ou de location afin de prévoir la résolution du contrat en cas de manquement de l’une des parties à son obligation contractuelle. La clause résolutoire est régie par l’article 1224 du Code civil, qui énonce les trois modes de résolution du contrat : la résolution unilatérale et la résolution judiciaire étant soumises à une condition de gravité suffisante de l’inexécution, par opposition à la clause résolutoire de plein droit dont l’effet est automatique dès lors que les conditions prévues au contrat sont réunies.
Elle permet au créancier d’obtenir la résolution du contrat sans avoir à prouver une “inexécution suffisamment grave”, et sans recourir à l’intervention d’un juge.
La clause résolutoire se distingue de la condition résolutoire qui est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques dans le cas où l’une des deux parties ne satisferait pas à son engagement. Cependant, à défaut de clause résolutoire, c’est le juge qui apprécie si la résolution doit être prononcée ou s’il convient de maintenir le contrat.
L’intégration d’une clause résolutoire dans un contrat commercial est ainsi un moyen de garantir la sécurité du contrat, en se prémunissant contre une éventuelle inexécution. En outre, cette clause ne fait pas obstacle au recours à d’autres sanctions contractuelles, que le créancier a toute la liberté de mettre en œuvre.
Quels sont les critères de validité de la clause résolutoire ?
La validité de la clause résolutoire implique la réunion de plusieurs éléments :
- La preuve par le bailleur d’un manquement contractuel et/ou d’une faute du locataire dans l’exécution de son engagement ;
- Le manquement contractuel reproché doit être prévu de manière expresse par la clause résolutoire elle-même ;
- L’application de bonne foi par le bailleur de la clause ;
- Le manquement du locataire au contrat persiste au-delà du délai d’un mois prévu par la mise en demeure.
Les conditions de fond
La clause résolutoire doit expressément prévoir les manquements contractuels ainsi que les fautes reprochées au locataire qui feront l’objet d’une résiliation du contrat par le bailleur de plein droit. Dès lors, il s’agit pour ce dernier de s’assurer qu’il n’a pas renoncé préalablement, soit à l’écrit, soit de manière tacite, au bénéfice de l’application de cette clause.
De plus, la mise en œuvre par le bailleur de la clause résolutoire doit intervenir de bonne foi, faute de quoi la clause résolutoire sera réputée non écrite. Bon à savoir : il faut avoir rapporté la preuve de sa mauvaise foi.
Les conditions de forme
Pour que la clause résolutoire soit valablement mise en œuvre, il est nécessaire que le locataire ait été averti par commandement de ce que le bailleur lui reproche. Pour être efficace, ce commandement doit comporter un certain nombre d’informations :
- Les manquements contractuels et/ou fautes reprochés au locataire ;
- Indiquer le délai d’un mois dont dispose le locataire pour régulariser sa situation. En cas d’absence de mention du délai, il y aura nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire.
Si l’ensemble de ces conditions de fond et de forme sont réunies, une fois passé le délai d’un mois au terme duquel le locataire n’aurait pas régularisé sa situation, la procédure de résiliation du bail est acquise de plein droit.
Comment mettre en œuvre la clause résolutoire et quels en sont les effets ?
Pour que son bail commercial soit résilié de plein droit, le bailleur qui se prévaut d’une clause résolutoire doit :
- Délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, formellement établi par acte d’huissier de justice au preneur ;
- Le commandement doit expressément informer le preneur des faits qui lui sont reprochés ;
- Il doit indiquer que le preneur souhaite se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail et que le preneur a un mois pour s’exécuter ;
- La durée d’un mois dont le débiteur dispose pour se conformer à ses obligations doit être précisée : notamment le point de départ du délai ;
- Le commandement de payer doit être demeuré infructueux durant un mois : le locataire ne doit pas s’être exécuté ;
- Durant ce délai d’un mois : le preneur peut saisir le juge afin de suspendre les effets de la clause.
Vous pourriez être tenté de rechercher un modèle de commandement de payer visant la clause résolutoire, mais rien ne vaut l’expertise d’un avocat en droit des affaires.
Les effets du bail commercial cessent de plein droit lorsque le bailleur invoque une clause résolutoire, par exemple :
- En cas de loyers commerciaux impayés ;
- Si le locataire dégrade les locaux commerciaux ;
- Ou encore si le locataire utilise le local commercial pour une autre activité que celle permise par le bail commercial.
Quels sont les recours du locataire ?
La loi offre plusieurs possibilités de régularisation au locataire défaillant. En effet, le Code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée (article L. 145-41 alinéa 2, Code de commerce).
Il ressort donc de ces dispositions que l’opposition au commandement de payer est possible dans un délai d’un mois, ou selon le délai contractuel, à compter de la signification du commandement, afin de demander un délai supplémentaire au cours duquel les effets de la clause seront suspendus. Dans l’hypothèse où le juge est favorable à la requête, le délai supplémentaire tiendra compte aussi bien des besoins du locataire que de la situation du bailleur.
La loi offre également au locataire la possibilité de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai donné afin de se mettre à jour de ses obligations, auquel cas la résiliation du bail ne pourra avoir lieu.
Mise en ligne : 12 février 2021
Rédacteur : Chenot Mounia, diplômée d’un Master II Juriste d’affaires, à l’Université de Paris V. Sous la direction de Maître Elias BOURRAN, Avocat au Barreau de Paris et Docteur en Droit.
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