La lettre de mise en demeure pour loyer impayé est un acte juridique formel adressé par le bailleur à un locataire en situation de défaut de paiement. Elle constitue une étape clé dans la procédure de recouvrement des loyers impayés, permettant d’informer le locataire de son manquement, d’exiger le règlement des sommes dues et de l’avertir des conséquences en cas de non-paiement.

Comment la rédiger correctement ? Quelles sont les procédures à suivre après son envoi ? Quels sont les délais et les conséquences pour le locataire ?
Dans cet article, nous répondrons à toutes ces questions. 

Qu’est-ce qu’une lettre de mise en demeure ?

Une lettre de mise en demeure pour loyer impayé est un acte formel adressé par le bailleur à un locataire qui n’a pas réglé son loyer ou ses charges locatives. Cette lettre a pour objectif de :

1. Informer le locataire de son manquement au contrat de bail

• Le bailleur rappelle au locataire son obligation de payer le loyer et les charges à la date prévue dans le contrat de bail.
• Il précise le montant des loyers et des charges impayés, ainsi que les mois concernés.

2. Exiger le règlement des sommes impayées

• Le propriétaire demande au locataire de se mettre en règle dans un délai de 8 jours après avoir reçu un avertissement. 
• Ce délai peut toutefois être aménagé par le contrat de bail ou par la loi.

3. Mettre en garde le locataire contre les conséquences du non-paiement

Le bailleur informe le locataire des risques encourus s’il ne régularise pas sa situation dans le délai imparti. Ces risques peuvent inclure :

• Des poursuites judiciaires pour obtenir le paiement des sommes dues et des pénalités de retard.
• Une procédure d’expulsion du locataire.
• L’inscription de son nom sur un fichier de locataires défaillants.

4. Préparer d’éventuelles actions futures

La mise en demeure constitue un élément de preuve formelle du manquement du locataire. Elle est nécessaire pour pouvoir engager des poursuites judiciaires ultérieures.

Quel délai respecter pour faire une mise en demeure ?

Le délai de mise en demeure du locataire varie selon les dispositions légales et les clauses du bail. Il n’y a pas de délai précis pour envoyer une mise en demeure. Il est préférable d’agir rapidement si le locataire ne paie pas.

Il est courant d’attendre un retard de paiement d’au moins quelques jours avant d’envoyer une mise en demeure. Cependant, cela peut varier en fonction des pratiques habituelles entre le bailleur et le locataire, ainsi que des spécificités du contrat de location.

Les mentions obligatoires de la lettre de mise en demeure?

Les mentions essentielles à mentionner lors d’une mise en demeure sont les suivantes :

• Identification précise des parties: Inclure les coordonnées complètes du bailleur (nom, adresse) et du locataire (nom, adresse).
• Objet de la mise en demeure: Indiquer clairement l’objet de la mise en demeure. Par exemple, le retard de paiement des loyers et charges locatives.
• Rappel des obligations contractuelles: Mentionner les dispositions du contrat de location. Notamment les clauses relatives aux obligations du locataire en matière de paiement des loyers et charges locatives.
• Description des manquements: Préciser en détail les manquements constatés. Tels que les retards de paiement ou les loyers impayés, ainsi que les périodes concernées.
• Exigence de régularisation: Exiger du locataire qu’il régularise la situation dans un délai précis. Et ce en indiquant le montant total dû et la date limite de paiement.
• Mises en garde et sanctions: Informer le locataire des conséquences du non-respect de la mise en demeure. Notamment les éventuelles poursuites judiciaires ou les mesures de recouvrement.
• Pièces jointes: Copie du contrat de bail.
• Signature: Conclure la lettre par une signature manuscrite du bailleur.

Il est important de veiller à ce que la mise en demeure soit rédigée de manière claire, précise et juridiquement valable, en conformité avec les dispositions légales et les clauses du contrat de location.

Comment envoyer la lettre de mise en demeure?

Il est recommandé d’opter pour une méthode d’envoi qui permet de prouver la réception par le locataire. Voici quelques options :

• Envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception : C’est la méthode la plus sûre pour prouver la réception de la lettre par le locataire. L’accusé de réception atteste que le courrier a bien été remis au destinataire ou à son représentant.
• Remise en main propre contre décharge : Si possible, vous pouvez remettre la lettre de mise en demeure directement au locataire en échange d’une signature sur un document attestant de la réception.
• Envoi par voie électronique avec accusé de réception : Si le locataire a accepté la correspondance électronique, vous pouvez envoyer la lettre par e-mail en demandant un accusé de réception ou une confirmation de lecture.

Il est crucial de conserver une copie de la lettre et de son accusé de réception pour prouver que le locataire ou la locataire mise en demeure a bien reçu l’avis.

Quelles sont les conséquences d’une mise en demeure ?

Les conséquences d’une mise en demeure pour loyers impayés peuvent varier en fonction de la réaction du locataire et de la situation spécifique. Voici quelques conséquences possibles :

• Paiement des loyers : La mise en demeure vise principalement à inciter le locataire à régler les loyers et charges impayés. Si le locataire réagit positivement, il peut procéder au paiement des sommes dues pour éviter d’autres mesures.
• Préparation à une action en justice : Si le locataire ne réagit pas à la mise en demeure ou refuse de payer les loyers impayés, cela peut conduire le bailleur à engager des procédures judiciaires pour recouvrir les sommes dues. La mise en demeure constitue souvent une étape préalable nécessaire avant d’entamer une action en justice.
• Résiliation du contrat de location : En cas de non-paiement persistant des loyers malgré la mise en demeure, le bailleur peut envisager la résiliation du bail et engager des démarches pour récupérer le bien loué.
• Frais et pénalités : Le contrat de location ou la législation locale peuvent prévoir des frais ou des pénalités en cas de retard de paiement des loyers. Ces frais peuvent s’ajouter aux sommes dues par le locataire.

Certaines conventions contiennent des clauses résolutoires, permettant une résiliation automatique du bail après une mise en demeure du propriétaire restée sans réponse. Il est donc judicieux de vérifier les termes de votre contrat avec le créancier.

Que faire après une mise en demeure sans réponse ?

Si le locataire ne répond pas à la mise en demeure et refuse de payer, le bailleur peut alors émettre un commandement de payer par l’intermédiaire d’un huissier de justice, étape obligatoire avant toute procédure d’expulsion. Après une mise en demeure restée sans réponse, plusieurs options peuvent être envisagées en fonction de la situation spécifique :

• Relancer le locataire : Il peut être utile d’envoyer une nouvelle mise en demeure ou de contacter directement le locataire pour lui rappeler son obligation de payer les loyers impayés.
• Engager des procédures judiciaires : Si toutes les tentatives de résolution à l’amiable échouent, le bailleur doit alors émettre un commandement de payer par l’intermédiaire d’un huissier de justice. Ce document officiel constitue une mise en demeure légale, donnant au locataire un dernier délai de deux mois pour régler sa dette. En l’absence de paiement dans ce délai, le bailleur pourra engager une procédure judiciaire pour obtenir une injonction de payer ou l’expulsion du locataire.
• Résilier le contrat de location : En dernier recours, si le locataire persiste dans son refus de payer les loyers, vous pouvez envisager de résilier le contrat de location et de récupérer le bien loué. Cette démarche peut nécessiter l’intervention d’un avocat et le respect de procédures légales spécifiques.

Mise en ligne : 11 février 2025

Rédacteur : Maître Elias BOURRAN, Avocat au Barreau de Paris et Docteur en Droit.