Votre contrat de bail commercial approche de son terme et vous vous interrogez sur la manière de le renouveler ou de le prolonger ? Il est essentiel de rédiger et d’envoyer une lettre de demande de renouvellement à votre bailleur. Cette démarche est obligatoire pour formaliser votre intention de prolonger le bail et garantir la continuité de votre activité dans les meilleures conditions.

Quand et comment adresser cette demande ? Quelles sont les mentions obligatoires à inclure ? Que se passe-t-il en cas de refus du bailleur ?

À travers cet article, nous vous guidons sur les différentes étapes du renouvellement de bail commercial, les droits et obligations du locataire, ainsi que les modalités de contestation en cas de litige. Un modèle de demande de renouvellement de bail commercial est à votre disposition pour faciliter vos démarches.

 

Quel est l’intérêt d’une lettre de renouvellement de bail commercial ?

La lettre de renouvellement de bail commercial est un outil essentiel pour garantir la continuité du contrat, protéger les droits du locataire et anticiper d’éventuelles négociations avec le bailleur. Elle doit être envoyée six mois avant l’échéance et prendre effet à compter du jour du trimestre civil suivant. Cette démarche est obligatoire pour formaliser l’intention de prolonger le bail.

Concrètement, la lettre de renouvellement permet :

De sécuriser le droit au renouvellement

Le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail commercial après 9 ans. La lettre de renouvellement permet au locataire d’officialiser sa demande de renouvellement. Elle permet aussi d’éviter une éventuelle tacite reconduction du bail commercial qui pourrait mener à un déplafonnement du loyer après 12 ans.

De stabiliser l’exploitation du fonds de commerce

En obtenant un renouvellement en bonne et due forme, le locataire peut poursuivre son activité sans avoir à déménager. Cela lui permet de conserver sa clientèle et d’assurer la pérennité de son commerce.

Se prémunir contre un refus injustifié du bailleur

Si le bailleur refuse le renouvellement sans motif légitime, il est tenu de verser une indemnité d’éviction au locataire. Une demande formelle de renouvellement met en lumière ce droit et peut dissuader le bailleur de s’opposer au renouvellement sans raison valable.

Encadrement du loyer

La lettre de renouvellement permet d’encadrer la révision du loyer et d’éviter une augmentation excessive en exigeant le respect des plafonds de l’ILC ou de l’ILAT.

Anticipation et sécurité juridique

Adresser une demande de renouvellement 6 mois avant l’échéance permet d’obtenir une réponse du bailleur en temps voulu. Cela permet également d’éviter une situation d’incertitude ou de reconduction tacite, notamment sur le loyer.

 

Que doit contenir un modèle de renouvellement de bail commercial

Une lettre de renouvellement de bail commercial doit contenir les éléments ci-dessous pour être valide et respecter le formalisme exigé par le Code de Commerce :

Identification du locataire et du bailleur

• La lettre doit clairement identifier le locataire et le bailleur, y compris leurs noms et adresses.
• Il faut s’assurer que la demande est adressée au bon interlocuteur (bailleur ou son représentant) et bien conforme aux clauses du bail en cours.

Demande de renouvellement

La lettre doit clairement indiquer que le locataire demande le renouvellement du bail commercial.

Détails du bail actuel

Il est important d’inclure des détails sur le bail actuel. La date de début, la date de fin, l’adresse du local commercial et la référence du contrat de bail (si applicable).

Demande de renouvellement

Mention expresse de la volonté du locataire de renouveler le bail commercial.

Mention de l’article L. 145-10 du code de commerce :

La lettre doit reproduire les termes de l’article L. 145-10 du code de commerce, qui stipule que le bailleur doit répondre à la demande de renouvellement dans les trois mois, sinon il est réputé avoir accepté le renouvellement.

« Le bailleur qui entend refuser le renouvellement du bail doit, à peine de nullité, en informer le locataire dans un délai de trois mois à compter de la réception de la demande de renouvellement, par acte extrajudiciaire, en indiquant les motifs du refus. À défaut, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail. »

Le bailleur est réputé accepter le renouvellement s’il ne répond pas dans un délai de trois mois de la notification. En cas de refus, il doit préciser les motifs par acte d’huissier.

Proposition de modifications éventuelles

Le locataire peut proposer un nouveau loyer, qui fera l’objet d’une négociation avec le bailleur. Il peut aussi demander une mise à jour des clauses principales du bail (ex. application de la loi Pinel).

Modalité d’envoi et signature

La demande de renouvellement doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire.

La demande de renouvellement d’un bail commercial requiert une rédaction méticuleuse pour éviter tout risque de nullité. Notre modèle, conçu par des avocats experts en droit immobilier, assure une conformité juridique irréprochable et respecte scrupuleusement les exigences légales en vigueur.

 

En quoi consiste le droit au renouvellement d’un bail commercial ?

Le renouvellement des baux commerciaux est un droit accordé au locataire d’un local commercial. Il lui permet de demander le renouvellement du bail à son terme. Ce droit est d’ordre public, ce qui signifie qu’aucune clause du contrat ne peut s’y opposer

Cependant, ce droit n’est pas automatique. Pour en bénéficier, le locataire doit avoir utilisé son fonds de commerce. Cela doit être fait de manière continue pendant les trois années avant la fin du bail. Cela inclut aussi la prolongation tacite.

Des motifs légitimes de non-exploitation peuvent être acceptés.

Dans le cas où le propriétaire ne désire pas prolonger le bail commercial, il est tenu de verser au locataire une compensation pour expulsion, dont la somme peut être considérablement élevée.

Toutefois, le propriétaire a le droit de refuser le renouvellement pour des motifs graves et légitimes qu’il ne connaissait pas lorsqu’il a reçu la demande de renouvellement de son locataire.

Dans l’éventualité d’une transmission du droit au bail durant les trois dernières années du contrat de location commerciale, l’acheteur ne peut pas jouir du droit à la reconduction car la condition de l’exploitation réelle du fonds de commerce pendant 3 ans n’est pas satisfaite.

 

Comment se déroule le renouvellement du bail 3 6 9

Pour prolonger ou renouveler un bail commercial, il n’est pas nécessaire d’attendre que le propriétaire initie le processus.

Pour plus de sûreté, vous pouvez prendre l’initiative en soumettant une lettre de demande de renouvellement du bail commercial à votre propriétaire.

Le locataire doit adresser une notification de la demande au bailleur, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par acte d’huissier. Cette offre de renouvellement doit être envoyée six mois avant l’échéance et prendre effet à compter du jour du trimestre civil suivant.

Il est également possible de demander le renouvellement si le bail a été renouvelé tacitement.

Concernant le destinataire de la demande, la loi stipule que :

• La demande de renouvellement peut être validement adressée au gérant de la société (si le propriétaire est une entité juridique), qui est réputé habilité à recevoir la demande.
• Dans le cas où il y a plusieurs propriétaires, la demande peut être validement adressée à l’un d’entre eux.

Cependant, faites attention : Si une clause du bail ou une notification du propriétaire contredit ces règles, la demande de renouvellement doit être envoyée conformément à ces stipulations ou notifications pour être valide.

 

Quels impacts le renouvellement a-t-il sur le contrat de bail commercial ?

Si un accord de renouvellement de bail commercial est conclu entre les deux parties, il est possible de déterminer un nouveau montant de loyer. Cependant, une telle révision du loyer nécessite l’accord mutuel des deux parties.

Dans le cadre d’un renouvellement de bail commercial (contrairement à une reconduction tacite du bail), la révision du loyer est strictement réglementée.

La législation précise que le loyer du bail renouvelé doit être équivalent à la valeur de location. En l’absence d’accord sur cette valeur, elle est déterminée en fonction de plusieurs facteurs :

• Les caractéristiques du local en question.
• L’usage des lieux.
• Les obligations des parties.
• Les prix habituellement pratiqués dans le voisinage.

De plus, la loi prévoit que, sauf en cas de modification significative des éléments mentionnés ci-dessus, le loyer du bail renouvelé ne peut excéder la variation de l’indice du coût de la construction, de l’indice des loyers commerciaux ou de l’indice des loyers des activités tertiaires publiés par l’INSEE, depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré.

 

Que faire si le propriétaire refuse de renouveler le bail commercial ?

Si le bailleur refuse de renouveler le bail commercial, il doit l’indiquer par acte d’huissier et informer le locataire. Ce dernier dispose alors d’un délai de deux ans à compter du mois de la notification pour contester cette décision en justice ou demander une indemnité d’éviction. Passé ce délai, il perd ce droit.

Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois après la demande de renouvellement, le bail est automatiquement renouvelé.

 

Combien coûte un renouvellement de bail commercial

Les coûts du renouvellement d’un bail commercial dépendent de plusieurs facteurs. Ils incluent les honoraires professionnels si un avocat ou un expert est sollicité pour la négociation, dont le tarif varie selon la complexité du dossier. 

Si un litige survient et doit être tranché par un tribunal, des frais de justice peuvent s’ajouter, incluant la représentation légale. 

Des frais administratifs peuvent être exigés pour la rédaction et l’enregistrement du nouveau bail ou de ses avenants, leur montant variant selon la réglementation locale.

 

Mise en ligne : 14 février 2025

Rédacteur : Maître Elias BOURRAN, Avocat au Barreau de Paris et Docteur en Droit.