Le bail commercial, instrument juridique essentiel pour l’exploitation d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale, encadre la location de locaux entre un propriétaire et un locataire. Souvent désigné sous l’appellation « bail 3-6-9 », en référence à sa durée minimale de neuf ans et à la possibilité pour le locataire de le résilier tous les trois ans. Ce contrat est soumis à des règles spécifiques, notamment celles issues de la loi Pinel, visant à protéger les intérêts des deux parties.

C’est quoi exactement un bail commercial ? Comment déterminer et ajuster le loyer ? Comment élaborer un contrat de bail juridiquement conforme ? Notre article répond à toutes ces questions.

Pour vous aider à signer un bail commercial (Bail 3/6/9) conformément aux exigences légales, notre équipe vous propose l’exemple d’un bail commercial conforme à la législation en vigueur, que vous pouvez personnaliser puis télécharger.

NB: Pour obtenir votre modèle de bail commercial Word, ouvrez le document téléchargé dans Google Docs, cliquez sur le menu « Fichier » en haut à gauche, puis sélectionnez « Télécharger » et choisissez « Microsoft Word (.docx) ». Pour obtenir votre modèle de contrat de bail commercial PDF, suivez la même procédure, mais sélectionnez « Document PDF (.pdf) » dans le menu de téléchargement. 

 

Qu’est-ce qu’un contrat de bail commercial (Bail 3 6 9) ?

Un bail commercial, également appelé bail de location commercial ou encore contrat de location à usage commercial est un accord juridique conclu entre un propriétaire et un locataire. Cet accord porte sur la location d’un local destiné à l’exploitation d’une activité commerciale industrielle ou artisanale. Cela peut concerner une location vide ou une location meublée pour l’activité, ce que l’on appelle un bail commercial meublé.

Ce type de bail est généralement conclu pour une période de neuf ans minimum et est souvent utilisé pour exploiter un fonds de commerce.

Le fonds de commerce peut être cédé en cours de bail sous certaines conditions. Avec une possibilité de résiliation par le locataire tous les trois ans (périodes triennales), d’où l’appellation ‘3/6/9’. Ce cadre contractuel est réglementé par des dispositions légales spécifiques. Notamment celles prévues par la loi Pinel, afin de protéger à la fois les intérêts du bailleur et du locataire.

Contrairement à un contrat de bail professionnel, le bail commercial apporte davantage de stabilité. Conclu pour neuf ans, il protège le locataire grâce à un droit au renouvellement et impose au bailleur le versement d’une indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement injustifié. De plus, son loyer est encadré par des règles de révision triennale ou par une clause d’échelle mobile, garantissant une meilleure prévisibilité pour l’entreprise.

 

La rédaction du bail commercial

Rédiger un contrat de bail commercial exige une attention particulière aux détails pour s’assurer que toutes les exigences légales sont respectées et que les intérêts des deux parties sont protégés. Voici les éléments essentiels à inclure:

Identification des parties

Il faut que le bail commercial contienne l’identification précise des parties, en indiquant leurs noms et coordonnées complètes (nom, adresse, etc.).

Description du bien

Il est essentiel que le bail décrive précisément le bien immobilier loué, en précisant son emplacement, sa superficie, et le cas échéant, les équipements qui y sont inclus.

Durée du bail

La durée du bail doit être clairement spécifiée. Bien que la durée standard d’un bail commercial soit de neuf ans, il est possible de convenir d’une durée différente, sous réserve de l’accord des parties et des dispositions légales en vigueur.

Loyer

Le bail doit impérativement mentionner le montant du loyer, la fréquence des paiements (mensuelle, trimestrielle, etc.), les modalités de révision du loyer (indexation, etc.), ainsi que la répartition des charges entre le bailleur et le locataire.

Le loyer commercial doit être déterminé en fonction des pratiques de la zone et être indexé, généralement annuellement, sur l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Cette clause d’indexation, essentielle pour ajuster le loyer à l’évolution du marché, doit permettre des variations à la hausse comme à la baisse pour être juridiquement valable.

Comme modèle de clause de révision du loyer nous pouvons suggérer:

Le loyer sera révisé chaque année en fonction des variations de l’[indice choisi] publié par l’INSEE, conformément aux dispositions de l’article L145-38 du Code de commerce.

Il sera automatiquement ajusté dans le même sens et dans la même proportion que la variation constatée de cet indice par rapport à l’année précédente.

La révision interviendra de plein droit, sans formalité ni demande préalable.

Charges 

Il est essentiel de préciser la répartition des charges entre le bailleur et le locataire, notamment en ce qui concerne les travaux, l’entretien, les assurances et les taxes.

Dépôt de Garantie

Le bail doit mentionner le montant du dépôt de garantie que le locataire devra verser pour couvrir d’éventuels dommages ou non-paiements.

Usage des locaux

Il est essentiel de définir avec précision dans le bail l’usage permis des locaux (commercial, artisanal, industriel) et les restrictions éventuelles.

Conditions de Renouvellement et de Résiliation

Le bail doit énoncer les conditions sous lesquelles le bail peut être renouvelé ou résilié, y compris les modalités de préavis. Le renouvellement du bail commercial suit un cadre juridique précis permettant au locataire de demander la poursuite du contrat sous certaines conditions.

En cas de manquement grave à ses obligations, le bailleur peut procéder à la résiliation du bail commercial dans les conditions prévues par la loi. Cette résiliation peut intervenir en cas de non-paiement du loyer, d’usage non conforme des locaux ou de non-respect des clauses contractuelles.

Clauses Spécifiques

Il est aussi recommandé d’inclure toute clause spécifique concernant des obligations particulières comme les travaux, l’entretien, les assurances, et la sous-location.

Signatures

La signature du bail doit être réalisée par les deux parties et datée, garantissant ainsi la validité du contrat et l’engagement des signataires.

Attention : La recherche d’un modèle de bail commercial 3 6 9 gratuit en PDF est très fréquente sur Internet. Toutefois, il convient d’être vigilant. Ces modèles, souvent incomplets ou obsolètes, peuvent omettre des clauses essentielles à la protection de vos intérêts, qu’il s’agisse de ceux du bailleur ou du locataire. De plus, ils peuvent contenir des erreurs ou des omissions aux conséquences juridiques importantes. Bien que le prix de rédaction d’un bail commercial par un avocat soit plus élevé, il garantit la conformité juridique et la protection des droits des parties prenantes.

 

Documents obligatoires à annexer au bail commercial

Le propriétaire (bailleur) doit annexer plusieurs documents essentiels au contrat de bail commercial pour garantir la transparence et informer le locataire sur l’état et les conditions d’occupation du local.

État des lieux 

Obligatoire à l’entrée et à la sortie du locataire, il décrit précisément l’état des locaux et des équipements. Il peut être réalisé à l’amiable ou par un commissaire de justice en cas de désaccord. Des modèles d’état des lieux de bail commercial sont disponibles sur internet.

Annexe environnementale (annexe verte) : 

Requise pour les locaux de plus de 2 000 m², elle fournit des informations sur la consommation énergétique, les déchets générés et peut imposer des obligations écologiques.

Inventaire des charges et taxes

Détaille les impôts, charges et taxes liés au bail.

Liste des travaux 

Présente les travaux réalisés au cours des 3 dernières années et ceux prévus pour les 3 années à venir.

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Fournit des informations sur la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre.

État des risques naturels et technologiques (ERNT)

Obligatoire si le local est situé dans une zone à risque, il doit dater de moins de 6 mois.

Diagnostic amiante

Le diagnostic amiante n’est pas obligatoire, mais le bailleur doit le tenir à jour et le mettre à disposition du locataire.

Pour garantir la validité des documents et éviter les litiges, il est conseillé d’envoyer toutes notifications par lettre recommandée avec accusé de réception. Ces documents permettent une meilleure transparence et évitent les conflits pendant le cours de bail.

 

Quelles sont les obligations dans un bail commercial?

Dans un bail commercial, le bailleur et le locataire ont tous les deux des obligations à respecter.

Obligations du bailleur

Délivrance du bien 

Le bailleur doit remettre les clés du local au locataire et s’assurer que les infrastructures principales sont en bon état de marche. Cela comprend le chauffage, l’électricité, les arrivées d’eau, etc. Tout défaut qui empêcherait l’usage normal du local irait à l’encontre de l’obligation du bailleur de s’assurer que le local peut être utilisé selon la destination prévue dans le bail.

Entretien et réparations

Le bailleur doit assurer l’entretien du local et effectuer les réparations nécessaires qui ne sont pas à la charge du locataire.

Garantie de jouissance paisible 

Le bailleur doit garantir au locataire une jouissance paisible du local. Cela signifie qu’il doit s’abstenir de tout acte qui pourrait gêner le locataire dans l’exercice de son activité commerciale.

Fourniture des diagnostics techniques

Le bailleur doit fournir au locataire les diagnostics techniques obligatoires, tels que le diagnostic de performance énergétique (DPE), le diagnostic amiante et l’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT).

Obligations du locataire

Paiement du loyer

Le locataire doit payer le loyer et les charges aux dates prévues dans le contrat de bail.

Usage des locaux 

Le locataire doit utiliser les locaux conformément à leur destination commerciale, telle qu’elle est définie dans le bail. Il doit également respecter les règles de copropriété, le cas échéant.

Entretien des locaux 

Le locataire est responsable de l’entretien courant des locaux et des réparations locatives, sauf si elles sont causées par la vétusté ou un cas de force majeure.

Restitution des locaux

À la fin du bail, le locataire doit restituer les locaux dans l’état où il les a reçus, compte tenu de la vétusté et de l’usure normale.

Il est important de noter que ces obligations peuvent être modifiées par des clauses insérées dans le bail commercial. Il est donc essentiel de lire attentivement le contrat de bail avant de le signer.

Mise en ligne : 11 février 2025

Rédacteur : Maître Elias BOURRAN, Avocat au Barreau de Paris et Docteur en Droit.