Compromis de vente

Le compromis de vente est un accord préliminaire entre un vendeur et un acheteur, fixant les conditions de la vente d’un bien. Une fois signé, il engage les deux parties à finaliser la vente selon les termes convenus.

 

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Le compromis est un avant-contrat, marquant le premier accord entre l’acheteur et le vendeur pour une vente immobilière. Son objectif est de préparer la signature de l’acte définitif.

Le compromis demeure néanmoins un véritable contrat : le vendeur exprime son intention de vendre son bien à l’acheteur, qui déclare vouloir l’acquérir aux conditions énoncées dans le compromis.

Bon à savoir: L’article 1589 du Code civil dispose que « le compromis de vente vaut vente dès lors qu’il y a un accord sur la chose et le prix ».

Le compromis de vente est également connu sous le nom de Promesse Synallagmatique de Vente ou PSV. Étant donné que « synallagmatique » signifie bilatéral, la PSV représente effectivement un engagement mutuel des parties pour finaliser la vente.

Important: Si l’une des parties ne signe pas l’acte définitif après la réalisation des conditions suspensives, l’autre partie aurait le droit de demander en justice soit l’exécution forcée de la vente, soit le versement de dommages et intérêts.

 

Quelle est la différence entre compromis et promesse unilatérale de vente ?

Beaucoup confondent souvent le compromis de vente et la « promesse de vente ». Comme mentionné précédemment, selon la loi, le compromis de vente équivaut à une vente. Ainsi, les deux parties s’engagent à conclure la transaction dans un délai spécifié.

En revanche, la promesse de vente est un contrat par lequel le vendeur s’engage à vendre son bien à un acheteur potentiel, selon des conditions acceptées par ce dernier.

En termes simples, la promesse de vente n’engage que le vendeur, même si elle doit être signée par les deux parties. Ainsi, l’acheteur est libre de choisir de signer ou non l’acte définitif et peut donc se retirer à tout moment.

 

Quelle est la durée d’un compromis de vente ?

La durée de validité d’un compromis de vente correspond à la période pendant laquelle les deux parties doivent respecter leurs obligations respectives. Cela fixe également la date limite à laquelle l’acte de vente définitif doit être signé.

La date est décidée d’un commun accord entre le vendeur et l’acheteur et est consignée dans le compromis de vente. Lors de cette détermination, certains facteurs doivent être pris en considération.

Effectivement, il est nécessaire d’anticiper un délai suffisant pour que toutes les clauses suspensives soient levées, telles que l’obtention du crédit ou la vente du logement précédent.

 

Prolongation de la durée de la validité d’un compromis de vente

En principe, si la date limite du compromis de vente est dépassée, le contrat devient caduc. Toutefois, l’acheteur et le vendeur peuvent convenir d’une prolongation.

Dans cette situation, un avenant au compromis de vente est établi pour reporter la date de signature de l’acte authentique de quelques semaines ou mois. Le notaire rédige l’avenant et les deux parties le signent.

 

Annulation du compromis de vente avant la date limite

Il est envisageable d’annuler un compromis de vente avant la date limite fixée lors de la signature du contrat. Plusieurs situations sont concernées :

• Après la signature du compromis de vente, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours pendant lesquels il peut interrompre le processus d’achat. Si l’acheteur exerce son droit de rétractation, le contrat sera considéré comme caduc.
• Si l’une des clauses suspensives n’est pas validée dans les délais impartis, le compromis de vente peut être interrompu avant la fin du délai maximal.

Dans ces deux situations, l’acquéreur se verra rembourser les sommes déjà versées, sans aucune pénalité ni frais supplémentaires.

 

Quelles sont les conditions suspensives ?

Les conditions suspensives dans un compromis de vente sont des clauses qui conditionnent la réalisation de la vente à la survenance d’un événement futur et incertain. Elles permettent aux parties de se protéger en cas de situation imprévue ou de risques potentiels. Voici quelques exemples courants de conditions suspensives dans un compromis de vente :

• L’obtention d’un prêt bancaire: La condition suspensive la plus courante dans un compromis de vente. Cette clause doit avoir une durée minimale d’un mois pour permettre à l’acheteur d’obtenir un prêt selon les conditions souhaitées.
• L’obtention d’un certificat d’urbanisme: Il est essentiel de vérifier qu’aucune restriction ne risque de dévaloriser le bien ou de le rendre inadapté à son usage prévu. Ce document permet également de confirmer l’absence de servitude légale sur le bien en question.
• La clause de dédit: Cela permet au vendeur ou à l’acquéreur de se retirer de la vente sans justification, moyennant le paiement d’une somme préalablement convenue à l’autre partie.

 

Comment rédiger un compromis de vente ?

Types de document

Le compromis de vente est un document écrit qui peut être établi soit par un notaire (acte authentique), soit dans un cadre privé (acte sous seing privé).

Les parties ont la liberté de choisir le mode d’établissement du compromis. Il est recommandé de se faire assister par un professionnel tel qu’un notaire ou un agent immobilier pour garantir la conformité du contenu du compromis.

La législation en vigueur est en constante évolution, ce qui peut rendre certains modèles de compromis de vente obsolètes. Par conséquent, il est important de s’assurer que le document utilisé est à jour et conforme à la réglementation en vigueur.

Attention: La présence d’un notaire est obligatoire lorsque la durée du compromis de vente dépasse 18 mois.

 

Informations essentielles

Pour être valide, le compromis de vente doit inclure un ensemble d’informations cruciales.

L’identité complète du vendeur et de l’acheteur

Le compromis de vente doit inclure les coordonnées complètes du vendeur et de l’acheteur . Dans ce contrat, le propriétaire du bien immobilier, désigné comme le « promettant », s’engage à accorder au bénéficiaire le droit d’acquérir le bien spécifié.Le bénéficiaire, en tant qu’acheteur potentiel, accepte également cet engagement.

Information sur le bien

Le prix de vente du bien et les modalités de paiement, notamment s’il est réglé à l’aide d’un prêt immobilier ou non. La durée de validité de la promesse de vente et la date butoir pour la signature de l’acte de vente final sont également à préciser. De plus, il est important de fixer la date de disponibilité du bien ainsi que de fournir des informations sur les conditions de rétractation. Enfin, si des honoraires sont dus au professionnel chargé de la vente, leur montant doit être indiqué, ainsi que la partie responsable du règlement.

Dans l’ensemble, il est recommandé d’inclure le plus d’informations possible concernant la propriété dans le contrat afin que l’acheteur puisse en prendre connaissance avant de le signer, comprenant ainsi toutes les caractéristiques du bien immobilier. Cela permettra d’éviter toute rétractation ultérieure de la part du vendeur ou, pire encore, d’éventuelles actions en justice si des informations cruciales ont été dissimulées.

 

Comment se passe la signature d’un compromis de vente ?

La signature d’un compromis de vente se déroule généralement comme suit :

1. Accord sur les termes : Une fois que les parties ont négocié les termes de la vente et sont parvenues à un accord mutuel, elles peuvent procéder à la rédaction du compromis de vente.
2. Rédaction du compromis : Le compromis de vente peut être rédigé par un professionnel tel qu’un agent immobilier ou un notaire, ou même par les parties elles-mêmes. Il doit contenir toutes les informations importantes concernant la vente, telles que la description précise du bien, le prix de vente, les conditions suspensives, la date limite pour la signature de l’acte définitif, etc.
3. Signature du compromis : Une fois que le compromis de vente est rédigé, les parties se réunissent pour le signer. La signature peut se faire en présence d’un notaire ou d’un agent immobilier.
4. Remise des exemplaires : Il doit y avoir autant d’exemplaires originaux du compromis que de parties impliquées. Par conséquent, tous les originaux doivent être signés par les parties et contenir les mêmes informations. Une simple photocopie ne peut être considérée comme un original. Cependant, s’il est inévitable de créer un seul exemplaire, il est recommandé de le remettre au notaire qui sera chargé de la signature de l’acte de vente définitif.

 

Quelle est la durée de validité d’un compromis de vente ?

La durée de validité d’un compromis de vente est généralement fixée d’un commun accord entre le vendeur et l’acheteur. Elle peut varier en fonction des besoins et des circonstances spécifiques de la transaction immobilière. Toutefois, elle est souvent de quelques semaines à quelques mois, permettant ainsi aux parties concernées de finaliser les démarches nécessaires à la vente, telles que l’obtention d’un financement ou la réalisation d’inspections. En cas de besoin, cette durée peut être prolongée par un avenant au compromis de vente.

 

Le délai de rétractation

Le compromis de vente n’est pas un acte définitif de vente, ce qui signifie que l’acheteur a la possibilité de se rétracter.

L’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours. Pour exercer ce droit, il doit informer le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Peu importe la raison de la rétractation, toutes les sommes versées sont alors remboursées intégralement dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la réception de la notification de rétractation.

Le délai de rétractation commence à courir à partir du lendemain de la remise en main propre de l’acte de compromis de vente. Les 10 jours sont calculés en jours calendaires, incluant les week-ends et les jours fériés. Toutefois, si la fin du délai de rétractation tombe un jour férié ou un week-end, alors elle est reportée au premier jour ouvrable suivant.

Pour exercer son droit de rétractation, l’acheteur doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur, exprimant clairement son intention de renoncer à l’achat. En cas de rétractation pendant le délai légal, l’acheteur récupère toutes les sommes versées, y compris le dépôt de garantie. En revanche, si l’acheteur se rétracte en dehors de ce délai, le vendeur conserve les sommes versées.

Attention: Notez que la Cour de cassation a décidé que le délai de rétractation de 10 jours ne s’applique pas à l’acheteur d’un terrain à bâtir, même s’il envisage d’y construire une habitation.

 

Mise en ligne : 17 octobre 2024

Rédacteur : Maître Elias BOURRAN, Avocat au Barreau de Paris et Docteur en Droit.