Quels sont les frais compris dans les charges générales ?
Les charges de copropriété générales comprennent les frais dus au titre de la conservation, de l’entretien et de l’administration des parties communes.
- Conservation des parties communes : ravalement des façades de l’immeuble, gros œuvre, etc.
- Entretien des parties communes : frais de ménage, traitement des ordures, éclairage des parties communes, etc.
- Administration de l’immeuble : honoraires du syndic, frais de convocation, de notification et de communication des procès-verbaux, assurances de l’immeuble, etc.
Comment sont réparties les charges générales ?
Les charges relatives à la conservation, l’entretien, et l’administration des parties communes sont réparties entre les copropriétaires en fonction de leur quote–part de parties communes, qui s’exprime en tantièmes de copropriété.
Aucun lot de la copropriété ne peut être exonéré de toute participation aux charges générales.
Quels sont les frais compris dans les charges spéciales ?
Les charges de copropriété spéciales comprennent les frais dus au titre des services collectifs et des éléments d’équipement commun.
- Services collectifs : société d’entretien, etc.
- Équipements communs : ascenseur, eau chaude, chauffage, antenne de télévision, système de climatisation collectif, etc.
Comment sont réparties les charges spéciales ?
S’agissant des charges relatives aux services collectifs et aux éléments d’équipement communs, la répartition est faite en fonction de l’utilité objective du service ou de l’équipement.
On ne prend pas en compte l’usage réel. Ainsi, le copropriétaire devra s’acquitter des charges dès lors qu’il a la possibilité d’utiliser l’équipement, même s’il décide de ne pas le faire pour des raisons personnelles.
En principe, l’eau est comprise dans les charges de copropriété. S’agissant de l’eau chaude, les frais de chauffage de l’eau sont calculés par des compteurs individuels.
Il en va de même pour les charges d’eau froide, sauf en l’absence de compteurs individuels. Dans ce cas, la répartition se fait généralement en fonction de la quote-part détenue par chaque copropriétaire.
Comment s’effectue le paiement des charges de copropriété ?
Le syndic prévoit un budget prévisionnel des charges annuelles.
Après approbation de ce budget par l’assemblée générale, les copropriétaires doivent verser leurs charges au syndic, trimestriellement après réception de l’appel de provision.
Un décompte de charges de copropriété doit être donné par le syndic aux copropriétaires. Ce document regroupe le détail des dépenses de la copropriété et la répartition des charges.
Bon à savoir : en cas de difficultés financières, il est possible de demander de l’aide pour payer ses charges de copropriété en s’adressant aux fonds de solidarité logement ou en établissant un échéancier de paiement avec le syndic.
Comment modifier la répartition des charges ?
Les charges peuvent être modifiées, soit conventionnellement, soit judiciairement.
Modification conventionnelle
La modification des charges doit être votée par l’assemblée générale à l’unanimité.
Par exception, si de nouvelles charges apparaissent suite au vote par l’Assemblée Générale de travaux ou de la prise d’actes de disposition ou d’acquisition, la modification des charges peut être votée à la majorité.
De même, si une vente entraîne la séparation d’un lot en plusieurs parties, la modification des charges peut être votée à la majorité simple.
Modification judiciaire
Dans les deux cas susmentionnés, si l’assemblée ne vote pas pour déterminer la nouvelle répartition des charges, un copropriétaire peut saisir le tribunal.
Un copropriétaire peut également demander au juge la révision du tableau de répartition s’il estime que sa quote-part est supérieure de plus de 25% de sa valeur réelle.
Enfin, un copropriétaire peut demander au juge la révision du tableau de répartition s’il estime que la quote-part d’un autre copropriétaire est inférieure de plus de 25% de sa valeur réelle.
Ces recours doivent être effectués devant le tribunal judiciaire, dans un délai de 2 ans après la première vente du lot de copropriété depuis la publication du règlement de copropriété.
L’assistance d’un avocat peut être judicieuse pour vous accompagner dans votre recours judiciaire.
Mise en ligne : 20 juillet 2021
Rédacteur : Philippine de BEAUMONT, Diplômée de l’Université Paris Nanterre. Sous la direction de Maître Eléonore de GANAY, Avocate au Barreau de Paris.
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